"Wissen Sie, was morgen ist?" Diese Frage stellt eine Bank in ihrer Werbung. Eine simple, aber gute Frage. Wir wissen es natürlich alle nicht. Im Immobilienmarkt kann man sich auch fragen: Hot oder not? Ist er wirklich heiss gelaufen, oder doch nicht so wie immer wieder behauptet.

Hier ein paar Wahrnehmungen + Spekulationen. Exklusiv sind sie und können sie nicht sein. Immer wieder auf Tatsachen hinzuweisen schadet aber nicht. Auch wenn inzwischen der eine oder andere darauf antworten mag: "Meine Meinung steht fest! Bitte verwirrt mich nicht mit Tatsachen." Diese Einstellung soll es zuweilen auch in der Politik geben...

Entschleunigt - aber immer noch im Vorwärtsgang: Dies dürfte die allgemeine Situation nicht schlecht beschreiben. Dass ein Käufermarkt entstanden sei, ist sicher nicht richtig. Dass Kaufinteressenten jedoch seit Monaten nicht mehr so "zupacken" wie auch schon, ist feststellbar.

Aber auch hier: keine Regel ohne Ausnahme. Je nach Preissegment kann Unterschiedliches festgestellt werden. (Alleine dazu liesse sich hier ein mehrseitiger Kommentar abgeben.)

Es stimmt: Es gibt nach wie vor viele Indizien für einen robusten Markt. Sie kennen sie! Wenn das Preis-/ Leistungsverhältnis einigermassen stimmt, findet jede Immobilie nach wie vor die richtige Käuferschaft. Kommt hinzu, dass z.B. exklusive (See-) Liegenschaften wohl für sehr lange Zeit gar keinen Preis haben, sondern einen Wert. Will heissen: für echt Besonderes wird künftig noch mehr Geld im Umlauf sein - auch in Greater Zug.

Für Immobilien, bei denen die Finanzierungs-, Bewertungspolitik der Banken eine wichtige Rolle spielen, könn(t)en Preise aber tatsächlich schon etwas unter Druck geraten. Was auch schon mal da und dort festzustellen ist. Fakt ist: Der sogenannte Marktpreis hat für Banken nicht mehr den gleichen Stellenwert als Basis für eine normale Finanzierung wie auch schon.

Zu den Konsequenzen dazu ist in diesem Blog auch schon berichtet worden: Kaufinteressenten nutzen dies bei Preisverhandlungen.

Wissen wir, was morgen ist? Natürlich nicht. Wir alle wissen oder fühlen aber sehr wohl, dass jede Party einmal zu Ende gehen wird. Die Immo - Party wird indes wohl noch für eine (lange?) Zeit am Laufen sein. Es sei denn.... Aber wer will denn schon mit Pessimismus verwirrt werden. Der "Schwarze Schwan" soll uns bitte in Ruhe lassen. (Lesen Sie dazu auch den Eintrag "Blase oder nicht Blase".)

Wenn wir alle etwas entschleunigen, kommen wir schneller voran. Auch dies könnte eine Sichtweise sein. Weniger pathetisch: Wie immer sich das Ganze entwickeln wird, es bleibt wohl immer ein Privileg, nicht unmittelbar handeln zu müssen. Das gilt auch für den Immobilienmarkt.

Vielleicht auch für Sie als Besitzer mit Verkaufsabsichten? Wollen wir uns mal völlig unverbindlich kennenlernen? Um in aller Ruhe über Ihre Immobilie zu sprechen. Einfach so und wie gesagt völlig unverbindlich. Auch Ihre Meinung zum "Was-kann-morgen-sein?" interessiert uns.

Makler oder nicht Makler? Diese Frage stellen sich noch immer rund 50% von Immobilienbesitzern vor dem Verkauf. Nicht wenige stellen sich diese Frage aber gar nicht. Für sie gibt's nur die Maklerlösung.

Dazu noch zwei weitere Tatsachen: Hier in der Schweiz konnten die Immobilienmakler ihren Anteil in den vergangenen Jahren nicht erhöhen.

Und der Wettbewerb der Immobilienmakler untereinander hat sich durch die Zunahme der Betriebe und der Qualitätssteigerung Einzelner deutlich verschärft. Auch in Greater Zug. Und das ist gut so! 

Wie erfolgreich übrigens die Privatverkäufer wirklich sind, ist praktisch unmöglich zu eruieren. Was man aber z.B. weiss ist, dass nicht sehr marktgängige Immobilien den privaten Verkäufern Mühe bereiten. Und diese landen nach längeren + erfolglosen Selbstversuchen dann doch beim Makler.

Immobilien - Makler haben nicht das beste Image. Obschon sich auch in dieser Branche immer wieder Schwarze Schafe breitmachen wollen, ist diese Vermittlungs - Dienstleistung heutzutage in guten Händen. Finde ich jedenfalls; obschon man ab und an auch Anderes zu hören bekommt, auch von Immobilienbesitzern.  

Zum Thema Provision: selbstverständlich und logischerweise bezahlen Sie bei allen Maklern eine Provision! (Auch wenn schon mal da und dort mit "tricky" Empfehlungen andersrum geworben wird.)

Auch die Maklertätigkeit ist in erster Linie eine beratende und von dieser hängt der Erfolg ab. Die Provision eines Immobilienmaklers ist eine Erfolgsvergütung.

Damit befindet sich der Makler übrigens in der honorigen Gesellschaft von Anwälten, Aerzten, Steuerberatern, Treuhändern etc. Trotzdem gibt es einen Unterschied zu diesen Berufsgruppen:

Die meisten derer Honorare sind nicht vom Erfolg der Tätigkeit abhängig. Der Arzt z.B. bekommt sein Honorar auch, wenn der Heilungserfolg ausbleibt; der Anwalt, auch wenn er den Prozess verliert. Der Makler hingegen trägt das volle Kostenrisiko.

Das darf man ruhig auch mal erwähnen. Und das nehmen Sie mir sicher nicht übel, sehr geehrte Aerzte, Anwälte, Treuhänder und Steuerberater. 

Es sei denn, Sie als Verkäufer bezahlen schon im Voraus, auch wenn nur einen Teil der Provision. Dann haben Sie es aber ziemlich sicher nicht mit einem seriösen und professionellen Makler zu tun.

Wie in jeder Branche gibt es auch bei uns logischerweise gute und weniger gute Vertreter. Ein Gütesiegel von irgendeinem Verband sagt aber meiner Meinung nach wenig über die effektive Qualität eines Makler's aus. 

Den höchst möglichen Marktpreis zu erzielen; die Sicherheit einer professionellen Abwicklung; ein voller Leistungseinsatz mit Herzblut; Freude am Beruf; Erfahrung und Kenntnisse des Marktes; gute Sprachkenntnisse; Seriosität; und und und: all dies hat nichts mit einer Verbandszugehörigkeit zu tun. Wie in anderen Branchen auch.

Ich schliesse mit der Titelfrage: Braucht der Immobilienmarkt den Makler? Antwort: selbsverständlich! Oder etwas weniger offensiv: Nicht unbedingt, aber auch der Immobilienmarkt kann ihn gut gebrauchen. Das wissen Privatverkäufer spätestens nach erfolglosen und unterschätzten Versuchen.

Banken agieren bei Finanzierungen seit einigen Monaten sehr zurückhaltend, um nicht zu sagen konservativ.

Kaufinteressenten mit geringem Eigenkapital spüren das erst recht. Hier daher die eine oder andere Frage sprich Mutmassung zum gegenwärtigen Verhalten der Banken, ohne Absicht zu verallgemeinern.

Mitte 2012 wurde "Basel III" eingeführt. Die Eigenkapitalvorschriften der Banken wurden verschärft. Das kostet ihnen Geld. Erhöhen die Banken deshalb ihre Margen?

Wovon gehen die Banken grundsätzlich aus? Glauben sie an eine Abwärtsentwicklung des Marktes? Offenbar.

Wie anders ist zu erklären, dass gewisse Banken, für die Hypothekarkredite ein wichtiges Produkt sind, inzwischen doch tatsächlich sehr konservativ agieren?

Zusagen an Kaufinteressenten mit geringem Eigenkapital erfahren viel grössere Zurückhaltung als noch vor nicht allzu langer Zeit. Preis-/ resp. Zinsunterschiede ausfindig zu machen und zu nutzen wird dadurch noch schwieriger.

Objektverkaufswert und Belehnung divergieren immer mehr. Ist der jahrzehntelange Aufwärtstrend am Abflachen? Gehen Banken doch davon aus? Bremsen sie ganz bewusst? Sie werden unterschiedliche Antworten erhalten.

Wir wissen es alle: Eine Zinserhöhung der Nationalbank hätte nicht gewollte wirtschaftliche Konsequenzen: Frankenkurs etc. Hat sie, die Nationalbank, Banken landesweit tatsächlich angehalten, grössere Vorsicht bei Finanzierungen zu walten? Es scheint so.

Würden die Banken es von sich aus tun....? Sicher nicht alle. Zumal auch für Sie billiges Geld in Hülle und Fülle vorhanden ist / wäre. Was noch nichts für wirklich realisierbare Margen aussagt.

Wie auch immer: bei der SNB scheint man die Möglichkeiten und Gefahren eines "Schwarzen Schwans" (siehe Blog vom 16.11.) auch zu kennen.

Den jetzigen Zeitpunkt für Verkäufe zu nutzen ist sicher überlegenswert - auch wenn vielleicht gar nicht vorgesehen. Man sollte aber dabei auch berücksichtigen, dass gewisse Banken nicht nur zurückhaltend, sondern sehr zurückhaltend geworden sind.

Ihre Schätzungen als Grundlage für die Finanzierungshöhe können schon mal über 20% (!) unter Markwert sein; oder sagen wir unter Preisvorstellungen der Verkäuferschaft.

Noch nicht alle Verkaufinteressierten scheinen dies zu realisieren. Zu realisieren, dass dadurch die Zahl von konkreten Käufern logischerweise verringert wird. Oder dass tiefe Markteinschätzungen spätestens bei Preisverhandlungen zur Sprache kommen.

Zögern Sie nicht, Ihren Banker zu kontaktieren und ihm "auf den Zahn zu fühlen". Er kann Ihnen obige Fragen aus Sicht der Banken am besten erklären. Uebrigens, auch er weiss natürlich - und das ist zu respektieren: "Vorhersagen sind vor allem dann schwierig, wenn es um die Zukunft geht..." Nicht voraussehbare Makro - Ereignisse lassen grüssen.

Mehr Sicherheit und die Gewähr einer umfassenden und professionellen Leistung kann selbstverständlich auch garantiert werden. Wir jedenfalls tun es. Schriftlich!

Das Verkaufskonzept ist die Grundlage dazu. Darin sind alle Aktivitäten enthalten, die für einen erfolgreichen Verkauf sorgen, z.B.: Dokumentation, Inserate usw.

Ein Konzept ist nur so gut, wie es tatsächlich auch umgesetzt wird. Diese Umsetzung garantieren wir Ihnen. Dies gibt Ihnen die Sicherheit, dass die versprochenen Aktivitäten auch wirklich realisiert werden. Sollten Sie feststellen müssen, dass dem nicht so ist, wird eine "Busse" fällig. Oder Sie hätten die Möglichkeit, das Mandat frühzeitig zu kündigen. Diese beiden Varianten würden im Mandatsvertrag festgehalten.

Selbstverständlich sind wir überzeugt, garantierte Leistungen zu erfüllen - logischerweise auch aus eigenem Interesse. Trotzdem offerieren wir Ihnen die Gelegenheit, ein gutes Gefühl zu haben, dass Sie mit dem richtigen Makler zusammenarbeiten. Auch wenn der Verkauf, zum angestreben Bestpreis für Sie, manchmals etwas Zeit benötigen kann.

Zuweilen ist der erste Interessent auch der Käufer, zuweilen aber auch erst der Zwanzigste. Hauptsache, der Makler bleibt motiviert, bleibt konzentriert und aktiv. Und Ihr gutes Gefühl, den richtigen Makler zu haben.

Versprechen ist gut. Garantieren besser. Sie haben Recht, wenn Sie auch so denken.

Gratis offerieren wir Ihnen auch eine Markteinschätzung Ihrer Immobilie, als Basis für die Festlegung des richtigen Verkaufpreises. Profitieren Sie auch davon. Zum Schluss noch dies:

"Wir versprechen, nichts zu versprechen, was wir nicht versprechen können." (Werbung einer Bank) Wir, maxmore ag, versprechen nur, was wir > garantieren können. Nur das!