Fiktiv – Szenario: Interessent ruft an, will besichtigen und schon ist Makler Hurtig unterwegs. Im Immobilienverkauf kommt es tatsächlich zuweilen auch auf die Geschwindigkeit an. Geschwindigkeit muss aber nicht immer richtig sein. Vor allem dann, wenn der Makler in Aktivismus verfällt, ohne vorher dies und jenes geprüft zu haben.

Sich mit den richtigen Leuten beschäftigen ist die Herausforderung jedes Maklers. Die sogenannt richtigen Leute sind nicht in erster Linie Spontaninteressenten, sondern konkrete Käufer, deren Ausgangslage geprüft oder zumindest bekannt ist: z.B. Budget; Finanzierungsmöglichkeiten; gewünschter neuer Wohnort; Hausstil; Objektgrösse und, und, und. Je mehr vom Wunschprofil des Kaufinteressenten bekannt ist, desto besser. Kommt hinzu: Wer kaufen will, ist dazu auch meistens bereit!

Daher gilt es unter allen Umständen zu vermeiden, sich mit den falschen Leuten zu beschäftigen. Etwas, das Makler Hurtig leider nicht selten passiert. Das frustriert nicht nur ihn, sondern auch den Interessent, der die falsche Immobilie besichtigt. Die Verkäuferschaft sprich den Auftraggeber des Maklers erst recht! Er erinnert sich noch an das Auftragsgespräch, wo versprochen wurde, nur konkrete Käufer zu bringen…

Die Fähigkeit, potentielle Käufer von Möchtegernkäufern und / oder Guckern auszusortieren, ist eine der wichtigsten Aufgaben des Maklers. In diesen Zeiten erst recht. Wieso?

Wir alle wissen, dass seit geraumer Zeit eine gewisse Preissensibilität vorhanden ist – bei Käufern und vor allem auch bei Banken. (Zu Letzteren in dieser Beziehung mehr in diesem Blog.)  Die stetigen Blase – Hinweise in den Medien sind bei Kaufinteressenten nicht spurlos vorbei gegangen. Man ist nicht mehr wie auch schon bereit, jeden (Fantasie-) Preis zu bezahlen.

Und deshalb, um beim Thema zu bleiben, ist es in der Tat sehr wichtig für den (professionellen) Makler, seine Verantwortung auch in Sachen Preis wahrzunehmen: Beratung von Verkäuferschaft, basierend auf echten Schätzungen und später – wiederum im Interesse der Verkäuferschaft – keine unnötigen Besichtigungen zu arrangieren mit Leuten, deren Finanzierungsmöglichkeiten unsicher, wenn nicht gar unmöglich sind.

Mutiges / gezieltes Fragen schon beim ersten Kontakt ist wichtig. Der wahre Käufer fühlt sich davon nicht bedrängt. Weiss er doch, dass auch ihm ein offenes Gespräch mit dem Makler nur nützen kann.

Genauso wie der Verkäuferschaft bei der Mandatsvergabe. Auch Makler Hurtig (siehe oben) könnte sich damit viel unnötigen Aerger und Aufwand ersparen. Manchmal ist genug besser als zuviel. 

Wird zu früh und zu oft besichtigt? Wahrscheinlich schon. Trotzdem und der Vollständigkeit halber noch: Immer lässt sich nicht voraussagen, ob eine Besichtigung wirklich Sinn macht. In den allermeisten Fällen aber nur dann, wenn die Interessentenschaft nicht (aus was für Gründen auch immer) bereit ist, sich in die Karten schauen zu lassen. Bei diesen Leuten steht dann jeweils in der Kundendatei hinter dem Namen ein Fragezeichen…

Möchten Sie allenfalls Ihr Haus selber verkaufen, ohne Makler? > Kontaktieren Sie uns auch dann ungeniert und jederzeit! Wir sind gerne bereit, auch Ihnen von unseren Erfahrungen zu berichten. Damit auch für Sie der Hausverkauf nicht Mühsal und Aerger bedeutet, sondern Freude und interessante und angenehme Momente.

Es kam, wie es kommen musste - könnte man im Nachhinein sagen. Nach monatelangen regelmässigen Warnungen einer Marktüberhitzung (wahrscheinlich von ganz oben gesteuert) wurde neulich entwarnt, oder zumindest relativiert. Zu Recht! Auch an der Zinsfront scheint wieder Ruhe eingekehrt zu sein: siehe weiter unten.

Massnahmen, wie z.B. jener der Zürcher Kantonalbank vor ca. 2 Monaten bleiben aber in Sachen Vergabe von Hypotheken. Damals liess sie mit folgender Nachricht aufhorchen:

Bei Wohnungen über CHF 1.5 Mio. und Häuser über CHF 2 Mio. verlangt die Bank neu mindestens 30% Eigenkapital. Und soll überdies die für die Hypothekarvergabe massgebende Eigenschätzung teilweise deutlich unter dem Marktwert respektive Verkaufspreis ansetzen…!

Durch diese „Doppelpackung“ zwingt man den Käufer, Eigenmittel von bis zu 50% (!) einzubringen. Was logischerweise voraussehbare Konsequenzen haben kann. Man könnte es überspitzt auch als freiwillige Nadel bezeichnen, welche die bestehende Blase zum Platzen bringen soll.

Von einer „Abkühlung im Schritttempo“ von überhitzten Preisen kann damit jedenfalls nicht mehr die Rede sein. Anderseits scheinen die Banken auch in diesem Bereich erkannt zu haben, dass Umsatz alleine noch keine Profitgarantie ist. Obschon ihnen die "Zinsmacher" in Frankfurt nicht entgegenkommen, sozusagen:

Wie eben von der EZB mitgeteilt! So oder so wird es interessant sein, auch die Hypothekarzinsen weiter zu beobachten. Nach dem Entscheid aus Frankfurt dürften sie weiterhin stabil bleiben respektive wieder fallen.

Für Sie als Käufer wartet also weiterhin sehr günstiges Geld - auch für Langzeitkredite - wenn auch mit verschärften Auflagen bez. Eigenkapital.

Das Motto der Banken könnte in diesen Belangen trotzdem lauten: Gesundschrumpfen und dafür wieder mehr verdienen, anders formuliert: mit Entschleunigung nachhaltiger und erfolgreicher sein.

Kurzfristiges Profitdenken war noch nie nachhaltig! Das sollten sich auch gewisse Makler hinter die Ohren schreiben. Makler, die sich mit nicht realistischen Preisversprechen Mandate angeln, weil Umsatz generiert werden muss: hohe Fixkosten etc. Dass ein Besitzer resp. Verkäufer einer Immobilie den höchst möglichen Verkaufspreis erlangen will, ist logisch und selbstverständlich!

Und ihm zu einem höchst möglichen Verkaufspreis zu verhelfen, ist die unabdingbare Aufgabe eines professionellen Maklers, keine Frage. Seine Aufgabe ist es aber auch, eine transparente und realistische Markteinschätzung für das jeweilige Objekt zu erstellen – in erster Linie im Interesse seines Mandanten. (Siehe dazu auch den Blogeintrag: „Keine Strategie – die schlechteste aller Lösungen.“)

Als Makler mit bewusst überschaubaren Fixkosten kann sich die maxmore ag leisten, Mandate an Mitbewerber "abzugeben", die in Sachen Preis das Blaue vom Himmel versprechen. Auch andere seriöse aber grosse Agenturen (die Rede ist von der ganzen Schweiz) nehmen keine Mandate mit überhöhten und nicht realistischen Preisvorstellungen an.

Alle sind wir verantwortlich für eine gesunde Entwicklung des Marktes – auch die Medien, die Banken und Beratungsfirmen. Teilweise plakatives Schüren von Angst ist genauso wenig förderlich wie die Pauschalisierung von extremen Beispielen von Immobilienverkäufen.

Immobilien sind immer Unikate in einem segmentierten Markt. Und unabhängige Studien und Analysen von Banken und Beratungsfirmen widerspiegeln Markttendenzen und nicht den Wert einzelner Objekte.

Auch Ihre Immobilie, die Sie vielleicht demnächst verkaufen wollen, ist ein derartiges Unikat. Ein Tipp, wenn Sie wirklich innerhalb einer bestimmten Frist Ihr Haus oder Ihre Wohnung erfolgreich (u.a. zu einem guten Preis) verkaufen wollen: lassen Sie sich nicht von unrealistischen Versprechen blenden. Es lohnt sich vor allem für Sie nicht – aus verschiedenen Gründen, die wir Ihnen gerne mitteilen.

Nehmen Sie sich Zeit. Erstellen oder lassen Sie eine professionelle Markteinschätzung erstellen – als Basis für eine marktkonforme Festlegung des Verkaufpreises und dessen Vermittlung / Kommunikation. Wir erstellen Ihnen gerne eine aussagekräftige Schätzung - kostenlos!

Und analysieren mit Ihnen die Marktsituation, um den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihre Immobilie festzulegen. Was gerade in diesen Zeiten sehr wichtig ist, wenn Sie innert nützlicher Frist verkaufen wollen und aus Ihrem schönen Haus und Ihrer schönen Wohnung keinen "Ladenhüter" machen wollen - mit allen Konsequenzen. Eine gemeinsame Analyse ist nicht nur kostenlos, sondern auch völlig unverbindlich für Sie.

Im hochpreisigen Segment soll ein Ueberangebot bestehen, wie die ZKB  auch zitiert wird.  Stimmt das? Für mich ist auch das zu pauschal formuliert. Objekte, sagen wir ab 3-4 Millonen, bei denen das Gesamtpaket stimmt, also inkl. marktkonformer Preis, sind nicht in Ueberzahl vorhanden.

Alles andere als in Ueberzahl vorhanden sind bekanntermassen Liegenschaften an Seelagen (direkt oder unweit davon) / Grundstücke  oder exklusive Villen mit fantastischer Seesicht in den Kantonen ZG, SZ oder LU. Bitte beachten Sie auf dieser Website auch die Liste mit > exklusiven Objekten, die nicht öffentlich angeboten werden.

Die Suche nach dem richtigen Käufer kann in diesen Zeiten schon mal dauern. Der Preis kann ein Grund sein. Was nicht heissen soll, dass die Preise ins Rutschen kommen. Boomt der Markt aber nach wie vor?

Tatsache ist, dass er widersprüchliche Signale aussendet. Die Rede ist von Greater Zug, wo auch maxmore ag täglich Informationen von der Front erhält. Hier ein paar Gedanken dazu.

Gute Objekte, bei denen alles stimmt (Lage, Grösse, Zustand etc.) sind nach wie vor nicht en masse vorhanden. Und wenn die Rede vom ganzen Packet ist, also inklusive Preisvorstellung, werden Angebote für Suchende nicht rar aber überschaubar, wie neulich ein Banker meinte. 

Kaufinteressenten sind verunsichert: "Soll ich jetzt bei hohen Preisen kaufen? Kommen Preise ins Rutschen? Wie beweglich sind Verkäufer? Wollen sie hier und dort nur den Markt ausloten? Oder ist ihr Angebot ernst gemeint? Was bedeuten die ständigen Hinweise in den Medien?

Fragen über Fragen, die Kaufinteressenten beschäftigen (können). Viele Möchtegernkäufer beschäftigen solche Fragen tatsächlich. Zuweilen spürt man auch schon mal so eine Art Trotz:

"Wir möchten und könnten zwar kaufen, tun es momentan aber aus Prinzip nicht..." (Unterschätzen wir Trotz nicht.)

Als Verkäufer (ob mit oder ohne Makler) kann man diese Verunsicherung und Zurückhaltung der Kaufinteressenten in der Marketing-/ und Preisstrategie berücksichtigen oder ignorieren. Ignorieren so nach dem Motto:

"Runter kann ich immer!" Was grundsätzlich richtig ist - mit möglichen "Deflations" - Konsequenzen. Zum Beispiel: Der vermeintliche Käufer steht an der Seitenlinie und nimmt sich Zeit bis er wieder ins Spiel eingreift. Er wartet bis der Preis dort ist, wo er ihn haben möchte.    

Wohin geht denn überhaupt grundsätzlich die Reise? Nach wie vor nach oben? Ungebremst? Es ist wie jeweils an der Börse oder vor einem Fussballmatch. Vor dem Kickoff weiss es jeder besser; kein Argument kann widerlegt werden. Und ist es noch so opti-/ oder pessimistisch. (Keine Angst, ich verweise jetzt nicht wieder auf den SCHWARZEN SCHWAN von Nassim Taleb wie in früheren Blogeinträgen.)

Ich mache es mir für einmal einfach und sage: Jede Preissteigerung wird mal enden - wenn vielleicht auch nur temporär. Mit dieser lapidaren Feststellung könnte man jede Diskussion austrocknen. Und beliebt macht man sich damit auch nicht. Also nicht empfehlenswert. Ob Verkäufer oder Käufer - bringen Sie trotzdem Ihre eigene Meinung ein.

Ihr gesunder Menschenverstand wird Sie dabei unterstützen. Andere wissen es meistens nicht besser. Auch der Nachbar nicht, der vielleicht streuen lässt, zu was für einem Wahnsinnspreis er verkauft habe...

Ich lasse die eingangs gestellten Fragen absichtlich unbeantwortet. Ueberlassen wir die Prognosen den wahren Experten. Im Nachhinein werden sich ohnhin genügend "Wahrsager" finden, die es schon immer gewusst hatten...(Die Finanzkrise lässt grüssen.)

Und damit zurück zur Festlegung des Preises für Verkäufer. Möglichst hoch; extrem hoch; oder ungerechtfertigt (was immer das heissen mag) hoch: Alle Varianten können richtig und falsch sein. Die letzte Version ist meistens falsch.

Logisch, nicht jede Ausgangslage ist gleich. Die Einen möchten möglichst rasch verkaufen; Anderen pressiert's nicht; und wieder Andere verkaufen erst dann, wenn "der Russe" oder "Der-Mister-mir-egal" an der Immobilie interessiert ist. Aber jede Strategie kann ihre Berechtigung haben. Nicht wenige haben aber gar keine Strategie! Was die schlechteste aller Möglichkeiten ist.  

Keine Strategie soll hier schlecht geredet werden. Jede sollte aber auch mitberücksichtigen, dass Käufer ebenfalls rechnen - auch "Russen" und andere vermeintliche "Jeden-Preis-Zahler". Und auch sie lassen sich beraten, zum Beispiel von Banken, die früher oder später ohnehin mit im Boot sind.  

- Wie schaffe ich es, den bestmöglichen Markt - Preis zu realisieren?

- Was muss ich bei der Preisfestlegung berücksichtigen?

- Was sind Möglichkeiten, den richtigen Preis richtig zu kommunizieren?

- Wie vermeide ich unnötigen Aerger mit falschen Versprechen?

- Wie verkaufe ich meine Immobilie erfolgreich?

- Und wie verkaufe ich sie nicht nur erfolgreich, sondern auch mit Spass + ohne Aerger?

Ob Wohnung, Haus, Villa oder Land - und in welchem Preissegement auch immer: Auch Ihre Immobilie ist ein Unikat. Und jedes Unikat hat seinen Preis.

Für Kaufinteressenten geht der erste Kontakt mit einem Objekt über Fotos und Beschreibungen. Je besser und aussagekräftiger die Fotos, desto weniger Text braucht es - könnte man mutmassen. Ich meine, nur halbwahr! Schöne Fotos sind ein Thema für sich, worüber ich hier demnächst auch schreiben werde. Zumal Fotos das A und O einer guten Anzeige sind, keine Frage. Aber auch ein guter und richtiger Text kann eine Immobilie in gutes Licht stellen. "Ueberbelichtet" sollte sie, die Immobilie, dabei aber nie sein.

Wie realistisch sind eigentlich Immobilien - Beschreibungen? Eine wichtige Frage, deren Antwort auch für Besitzer mit Verkaufsabsichten interessant sind. 

Kaufinteressenten - auch für Immobilien - lassen sich heutzutage nicht mehr so einfach etwas aufschwatzen respektive "aufschreiben". Dafür sind wir alle durch tägliche Werbebotschaften nicht nur abgestumpft, sondern auch hellhörig und helläugig genug. Floskeln, Uebertreibungen und Verzerrungen werden auch in der Immo - Branche durchschaut. 

Obschon Beschreibungen nicht grundsätzlich falsch sein müssen, sagen sie zuweilen wenig aus. Beispiel "Liebhaberobjekt": sagt vieles und nichts auf den ersten Textblick. Es kann ein Schnäppchen sein, aber genauso ein "Fass ohne Boden". Oder der Ausdruck "gut erhalten": was heisst das schon! Oder, es gäbe Unmengen von Beispielen: "zentral gelegen und ruhig". Ueberhaupt möglich? 

All diese Standards findet man immer wieder in Anzeigen - übrigens zuweilen auch bei maxmore. Auch deshalb will ich sie nicht werten... Denn sie müssen auch nicht falsch sein - im Zusammenhang mit ihrer Funktion. Eine Anzeige muss in erster Linie neugierig machen!

"Hallo, ist da jemand? Hört mir jemand zu?" Auch in unserer Branche gilt es, erst einmal Aufmerksamkeit zu erringen. Gehört zu werden. Zuhörer und Zuhörerinnen zu gewinnen, die bereit sind, auf unsere Rufe zu reagieren. Um das zu erreichen, darf ein Zuruf schon mal von der Norm abweichen. Sollte viel mehr. Adressaten schätzen es sogar: Wir wollen doch alle ab und an etwas verführt werden, wie Psychologen meinen.

Bei Immobilien geht es um viel Geld. Zuweilen sogar sehr viel. Für die meisten Verkäufer oder Käufer ist ein solches Geschäft  im Leben einmalig. Sie erwarten erst recht mit sachlicher Schreibe angesprochen zu werden. Und trotzdem dürften auch sie nichts gegen einen "Schuss" Fantasie haben.

Ebenso zu Recht haben sie indes nichts übrig für falsche Versprechungen. Bringen sie ohnehin allen nichts - weder dem Kaufinteressent, dem Makler noch dem Verkäufer. Zeitverschwendung für alle!

Wie bereits angesprochen kommt auch ein seriöser Makler nicht ohne eine gewisse Verkäufersprache aus. Blumig muss aber nicht unseriös sein. Halbwahre oder fragwürdige Hinweise haben aber meistens nicht mehr viel Seriosität am Hut. So im Sinne einer auch schon gelesenen suggestiven Frage: "Sind Sie blöd und bezahlen immer noch Maklerprovisionen?"

Es ist auf dieser Website mehr als einmal vermerkt: Käufer + Käuferinnen sind logischerweise alles andere als blöd, ganz im Gegenteil! Sie sind meistens sehr gut informiert und durchschauen allzu vielversprechende Textbilder.

Wieso also nicht ab und zu eine kleine Wortspielerei, wie neulich gelesen: "Wo schön wohnen jeden Morgen neu beginnt!" Oder an Besitzer mit Verkaufsabsichten gerichtet: Gehen wir (Sie + ich / maxmore) zusammen auf Erfolgskurs. Der Wind ist günstig: Preise immer noch hoch. Wer weiss schon, was morgen ist. Oder: Immobilien würden zu maxmore gehen. Dazu stand zugegebenermassen ein ähnlicher Spruch Pate... 

Ich bedanke mich für Ihre geschätzte Aufmerksamkeit. Und ich wünsche Ihnen allen angenehme Pfingsten - hoffentlich an einem Ort, der auch draussen lichtdurchflutet und nicht wolkenbehangen ist. Pfingsten soll ja wieder mal ein "Inhouse - Event" werden. Zumindest hier in Zug und Umgebung. Machen Sie es doch einfach wie die Briten, für die es auch für ein Picknick kein schlechtes Wetter gibt. Wie recht die wetterfesten Leute von der Insel haben!

Und ganz zum Schluss noch ein Tipp: Ueberraschen Sie Ihre Lieben in diesen Tagen beim Frühstück mit dem Spruch "Heute ist wie der erste Morgen auf Erden!" So nach dem Motto: Es muss ja nicht immer 100%-ig zutreffen; wenn doch, um so besser! Hauptsache es macht Spass und gid e gueti Luune! Und kommt nicht so langweilig "lichtdurchflutet" daher...