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Blog Beiträge

Asterix, der Makler.
19. Mai 2017

Es soll ihn in Zug tatsächlich geben, den Asterix der Makler. Einer, der dank übermenschlicher Kraft aus einem Zaubertrank jede Immobilie im Nu verkauft. Selbst in diesen Zeiten, in denen der Markt bekanntermassen nicht mehr so "dreht" wie auch schon: obschon keine Anzeichen für einen Preisrutsch erkennbar sind. Bei Einfamilienhäusern erst recht nicht.

Trotzdem fällt auf, dass Verkaufszeiten länger dauern als noch vor 2,3 Jahren. Ein Blick auf Internet - Verkaufsplattformen verdeutlicht es. Wie wir alle wissen sind Finanzierungsvorgaben von Banken restriktiver geworden. Dies trifft v.a. Kaufinteressenten ohne Möglichkeit, mehr Eigenkapital als sonst nötig zu beschaffen. Was in allen Preissegmenten dazu führen kann, dass ein Verkauf scheitert, obschon sonstige Vorgaben erfüllt wären.

Dennoch sind rasche Verkäufe immer noch möglich - vorausgesetzt, dass Angebot + Preis stimmen. Offenbar auch innerhalb von wenigen Wochen...so Asterix. Wie auch immer: Der beste Preis für einen Verkäufer ist derjenige, der jemand bereit ist zu bezahlen. Ob dieser Käufer sich schon nach wenigen Wochen meldet - kann sein. Vielleicht dann, wenn ein sogenannter Asterix mit übermenschlichen Kräften aus einem Zaubertrank - unterstützt von Idefix mit genialen Ideen - Ihre Immobilie verkauft. Einen solchen Asterix wünscht sich natürlich jeder Besitzer mit Verkaufsabsichten. Etwas Glaube an die Kraft eines Zaubertranks würde dabei aber nicht schaden...(Dieser Text ist eine ironische Antwort auf eine Anzeige eine Mitbewerbers, den ich übrigens sehr schätze.)  

 

Glück ist machbar.
20. April 2017

„Du musst gut sein, um Glück zu haben. Und Glück haben, um gut zu sein.“ Spitzensportler wissen um diese Erkenntnis. Auch der beste Immobilienvermittler braucht manchmal Glück. Kann man Glück, wie es so schön heisst, aber auch erzwingen? Wohl nicht immer; beeinflussen aber schon. Zum Beispiel mit Beharrlichkeit und Leidenschaft. Auch das wissen Spitzensportler. Die Rede zu möglichem Glück soll hier aber von erfolgreicher Immobilien - Vermittlung sein.  

M. Hinrich hat recht: Glück ist machbar. Ein guter Makler freut sich auf die Herausforderung, jede Immobilie zum bestmöglichen Preis zu vermitteln. Er tut alles, um dieses Ziel zu erreichen. Er weiss um seine Verantwortung der Verkäuferschaft gegenüber, die ihn mit einem Mandat beTRAUT. Dieses Vertrauen will er einlösen – mit Einsatzbereitschaft, Engagement und mit in allen Bereichen richtigen Entscheiden: siehe dazu auch frühere Blogbeiträge.

Der überzeugte Makler will dem Glück sozusagen keine Chance geben. Er weigert sich bewusst, von Beginn an auf’s Glück zu hoffen und setzen. Sein Einsatz, sein 105%-iger Einsatz soll es richten - dieser Einsatz allein. Dann macht ein Erfolg erst recht Freude. Sollte dennoch das Glück auch dazu beigetragen haben, darf er dennoch mit sich zufrieden sein. Dazu passt ein Wort von Tiger Woods, dem ehemals weltbesten Golfspieler: „Je mehr ich trainiere, je mehr ich mich anstrenge, desto mehr Glück habe ich.“ Jeder Erfolg kommt nicht von ungefähr. Genauso wie Glück meistens einen Grund hat.

Ueber Glück gibt’s bekanntlich viele sogenannte Aphorismen -  wie immer auch von Goethe: “Wer an Glück glaubt, der hat Glück.“ Lassen wir seine Interpretation als Konzentrat zum Thema Glück hier so stehen.

 maxmore ag wünscht auch Ihnen in allen Bereichen viel Glück und Erfolg!

Bald geht's wieder los.
12. April 2017

Lang ist's her seit dem letzten Blogeintrag. Höchste Zeit wieder regelmässig über aktuelle und andere Themen über Verkauf + Kauf von Immobilien zu berichten. Für Verkäufer + Käufer.

Es wird übrigens künftig nicht mehr so häufig um das Thema Preis gehen. Es gibt noch genügend andere interessante Themen. Lassen Sie sich überraschen. Auch in diesem Sinne bis bald.

 

Auch Hypotheken sind Verhandlungssache
03. Mai 2016

Für Immobilienkäufer sind Finanzierungen nach wie vor günstig - günstig wie noch nie! Und Experten sind sich einig: Sie werden wohl weiterhin tief bleiben. Käufer werden ihr neues Zuhause auch in kommenden Jahren praktisch zum Nulltarif finanzieren können. Schöne, inzwischen nicht mehr neue Hypothekenwelt!

Obschon Sätze selbst für 5 / 10 jährige Hypotheken um 1% erhältlich sind, lohnt es sich nach wie vor, nach den günstigsten Angeboten Ausschau zu halten. Und dann richtig zu verhandeln. Also nicht die erstbeste Offerte akzeptieren. Feilschen lohnt sich - trotz bereits tiefen Sätzen. Schnell können damit immer noch Tausende von Franken im Jahr eingespart werden.

Es muss übrigens nicht immer die Hausbank sein für das beste Angebot. Auch alternative Anbieter sind es immer wert, geprüft zu werden. Hart und erfolgreich zu verhandeln (bei wem auch immer) macht vor allem dann Sinn, wenn wichtige Argumente für gute Offerten vorhanden sind. Hier eine Auflistung von Faktoren, die für Banken, Versicherungen etc. zur Berechnung von Zinssätzen mitentscheiden, meistens analog folgender Reihenfolge:

  • Tiefe Belehnung (unter 65%)
  • Asset – Transfer zur Hypothekarbank
  • Abschluss einer Lebens- oder Todesfallversicherung
  • Eigenmittelreserve nach Immobilienkauf: je höher, desto besser
  • Hohe Hypothekarsumme
  • Gute Wiederverkäuflichkeit des gekauften Objekts: Lage etc.
  • Tragbarkeit: gut z.B. wenn unter 30% des Einkommens
  • Alter: optimal zwischen 30 – 50
  • Verheiratet / eingetragene Partnerschaft mit zwei Einkommen
  • Etc.

Sollten Sie übrigens nicht der typische Verhandler sein, empfiehlt es sich, Vergleichsdienste / Hypothekenvermittler zu kontaktieren, wie z.B.: Comparis, Moneyland, Moneypark oder VZ Vermögenszentrum etc.: als Ausgangslage für Verhandlungen bei Ihrer Hausbank und anderen Finanzierern - wie zum Beispiel Versicherungen, Pensionskassen etc.  

Nochmals - weil wichtig und lohnenswert: Schliessen Sie Ihre Hypothek nicht vorschnell ab! Nehmen Sie sich Zeit, die preisgünstigste Lösung ausfindig zu machen. Und diese kann, muss aber nicht unbedingt von Ihrer Haus - Bank sein. Und auch nicht von anderen Banken: siehe oben. Siehe auch unser Angebot auf dieser Website unter "maxmore": Hilfe bei Finanzierungsfragen. Auch wir unterstützen Sie gerne oder bringen Sie zusammen mit erfahrenen Finazierungs - Experten.

 

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Die Blase, die nicht platzen muss.
24. April 2016

(Andrea Martel: Neue Zürcher Zeitung vom 16. April 2016)

Sollten Sie diesen sehr aussagekräftigen und interessanten Artikel verpasst haben: Sie finden darin die heutige Situation im Immobilienmarkt sehr gut, um nicht zu sagen perfekt beschrieben. Die NZZ macht's möglich!

 

Die Preise, die hierzulande für Liegenschaften bezahlt werden, sind teilweise unnatürlich hoch. Dass auf den Boom eine Krise folgt, muss jedoch nicht sein – wenn gewisse Regeln beachtet werden.

Die Immobilienpreise haben sich von der Entwicklung der Einkommen abgekoppelt. Die Preise für Wohneigentum sind in der Schweiz seit der Jahrtausendwende stark gestiegen. Einfamilienhäuser verteuerten sich im Landesmittel um rund 60 Prozent, beim Stockwerkeigentum kam es fast zu einer Verdoppelung der Preise. Seit einigen Monaten mehren sich nun aber die Zeichen, dass der Zenit erreicht oder teilweise sogar überschritten ist. In besonders stark erhitzten Gegenden rund um den Genfersee, wo sich die Wohnungspreise praktisch verdreifacht haben, lässt sich seit 2013 ein Rückgang feststellen.

Auch das Luxussegment leidet vielerorts. Im laufenden Jahr wird nun erstmals gesamtschweizerisch und über alle Segmente betrachtet nur noch mit schwachen Preissteigerungen gerechnet. Nach sechzehn auch von der starken Zuwanderung genährten Boomjahren ist diese Abkühlung willkommen. Die Immobilienpreise haben sich von der Entwicklung der Einkommen und der Wirtschaftsleistung abgekoppelt. Wohnliegenschaften sind im Verhältnis zu diesen Faktoren zu teuer geworden und nur wegen der abnormal niedrigen Zinsen für Käufer überhaupt noch attraktiv.

Kreditvergabe als Schlüssel
Die Möglichkeit einer Trendwende weckt aber vielerorts auch Ängste, denn heissgelaufene Immobilienmärkte kühlen sich selten behutsam ab. Die USA mussten dies vor einigen Jahren wieder erleben, ebenso Spanien oder Irland. Auch die Schweiz hat ihre negativen Erfahrungen gemacht, mündete der letzte Immobilienboom Ende der achtziger Jahre doch direkt in eine Krise, deren Ausmass gemessen an der Grösse des Landes vergleichbar mit der letzten Hypothekenkrise in den USA war. Rund 42 Milliarden Franken an Krediten mussten damals von den Banken abgeschrieben werden, etwa 8,5 Prozent des gesamten Kreditvolumens.

Mehr als die Hälfte der ursprünglich rund 180 Regionalbanken wurde übernommen oder musste ihre Schalter schliessen, darunter als grösstes Opfer die Spar- und Leihkasse Thun. Eine längere Rezession mit hoher Arbeitslosigkeit erfasste das Land. Einiges spricht jedoch dafür, dass dieses Mal nicht mit dem Schlimmsten gerechnet werden muss. Zentraler Auslöser der letzten Immobilienkrise war die Tatsache, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) das Liquiditätsangebot rasant verringerte, weil die Inflation ausser Kontrolle geraten war. In der Folge stiegen zwischen 1988 und 1990 die kurzfristigen Zinsen um fast 6 Prozentpunkte, und der Hypothekarsatz erhöhte sich von 5 auf knapp 8 Prozent. So wünschenswert es heute wäre, dass die ungesunde Phase der Negativzinsen ein Ende fände: Dass sich ein solch dramatischer Zinsanstieg in nächster Zeit wiederholt, ist angesichts der vielen global ungelösten wirtschaftlichen Probleme und der Abhängigkeit der Schweizer Geldpolitik von den Entwicklungen in Europa und den USA höchst unwahrscheinlich.

Aber selbst wenn die Zinsen wieder steigen, und das werden sie gewiss: Die Gefahr ist nicht vergleichbar mit den neunziger Jahren, weil das Fundament des Häusermarkts robuster ist. Hypotheken werden heute um einiges vorsichtiger vergeben als vor dreissig Jahren – und auch deutlich zurückhaltender als in den USA, wo ja im letzten Boom geradezu ein Ansturm auf nicht kreditwürdige Personen, sogenannte Subprime-Schuldner, stattgefunden hat. Wenn die Hypothekarausleihungen derzeit um jährlich 3,6 Prozent wachsen, ist das kein Alarmsignal; 1988/89 waren es mehr als 10 Prozent pro Jahr gewesen.

Eine Hypothek bekommt heute längst nicht mehr jeder, der halbwegs nachweisen kann, dass er im Moment die laufenden Zinsen bedienen kann. Beim herrschenden Zinsniveau wäre das der Grossteil der Bevölkerung. Die Regel lautet vielmehr, dass die Hypothek auch bei einem hypothetischen Zins von 4,5 bis 5 Prozent tragbar sein muss. Die SNB moniert zwar, viele Banken nähmen es beim Einhalten dieses Standards nicht allzu genau. Auf eine Gefährdung des Systems läuft dies jedoch nicht hinaus, zumal die Tragbarkeit nur eines von mehreren Kriterien bei der Kreditvergabe ist. Eine Hürde für viele kaufwillige Haushalte ist beispielsweise auch die Vorschrift, dass das verlangte Eigenkapital nicht mehr ausschliesslich aus der Pensionskasse stammen darf.

Deutlich besser beachtet als früher wird zudem von den Banken die Regel, Liegenschaften zu nicht mehr als 80 Prozent ihres Wertes zu belehnen. Dabei gilt seit 2014 das Niederstwertprinzip, das besagt, dass für eine Finanzierung der niedrigere Wert von Schätz- und Kaufpreis relevant ist. Sollten Belehnungen trotzdem zu hoch ausfallen, korrigiert sich das System mittlerweile teilweise von selbst, da mit dem Tag der Kreditvergabe auch die Amortisationsfrist beginnt: Innert fünfzehn Jahren muss die Belehnungsquote auf zwei Drittel reduziert werden, und zwar linear.
Kommt hinzu, dass die Kunden sich selber besser absichern. 87 Prozent aller Hypothekarkredite sind heute fest angebunden, auch wenn kurzfristige Libor-Kredite günstiger sind. Als die letzte Immobilienkrise einschlug, war der Grossteil der Kredite noch variabel verzinst und die Schuldner entsprechend verletzlich gegenüber Zinserhöhungen – dies allerdings nicht aus Unvernunft, sondern weil die Festhypothek erst in den achtziger Jahren aufkam.

Keine Goldgräberstimmung
Dank der verantwortungsvolleren Kreditvergabe ist im Vergleich zur Situation Ende der achtziger Jahre heute auch weniger Spekulation anzutreffen. Dies ist deshalb relevant, weil die letzte Immobilienkrise nicht in erster Linie eine Eigenheimkrise war, sondern spekulativ angeheizt. Die meisten Eigentümerhaushalte, die in finanzielle Schwierigkeiten gerieten, weil sie die höheren Zinsen nicht mehr tragen konnten oder die Bank angesichts der gefallenen Preise weiteres Eigenkapital verlangte, sassen die Baisse aus. Dies im Gegensatz zu den Spekulanten, die ihre Objekte plötzlich rasch abstossen wollten und die Preise ins Rutschen brachten.

Auch heute werden Wohnungen nicht nur für den Eigengebrauch, sondern auch zum Vermieten erworben. Bei der UBS ist der Anteil der Kreditanträge für nicht zum Eigengebrauch vorgesehene Liegenschaften innert zehn Jahren von 14 Prozent auf 19 Prozent gestiegen. Das spiegelt aber vor allem die relative Attraktivität von Immobilienanlagen im Vergleich zu anderen Vermögenswerten. Typisch für das Vorhandensein spekulativer Kräfte wäre, dass auch rascher ge- und verkauft würde. Eine entsprechende Zunahme der Transaktionen ist jedoch nicht auszumachen. Dies liegt nicht nur an der Grundstückgewinnsteuer, die einen Verkauf speziell in den ersten beiden Jahren unattraktiv macht, denn diese Steuer existierte vielerorts bereits vor der letzten Krise. Aber je mehr Eigenkapital die Banken verlangen, desto kleiner werden mögliche Spekulationsgewinne.

Dass heute keine gefährliche Goldgräberstimmung herrscht wie vor dreissig Jahren, zeigt im Übrigen auch die Bautätigkeit. In den Jahren 1988/89 stiegen die realen Bauinvestitionen um über 7 Prozent pro Jahr, und der Anteil der Bautätigkeit am Bruttoinlandprodukt erreichte zeitweise den international überdurchschnittlichen Wert von 16 Prozent. Heute sind es weniger als 10 Prozent. Wenn momentan in der Tendenz etwas viele Wohnungen gebaut werden, mag das punktuell für Leerstände und niedrige Renditen sorgen. Von einem Bauen auf Halde kann jedoch bei einer Leerstandsquote von 1,2 Prozent nicht gesprochen werden.
Aus all diesen Puzzleteilen ergibt sich das Bild eines Schweizer Wohnimmobilienmarktes, das so beängstigend gar nicht ist. Ja, die Preise, die für Liegenschaften bezahlt werden, sind teilweise unnatürlich hoch – genauso wie die Zinsen derzeit unnatürlich niedrig sind. Aber bis jetzt spielt der Markt so, wie er sollte: Dort, wo es zu Übertreibungen gekommen ist, haben die hohen Preise die Nachfrage bereits gedämpft. Nun verlagert sich die Dynamik in die bisher günstigen, eher periphereren Gegenden, die noch keine Überhitzung kennen.

Dass der Immobilienmarkt als Ganzes kippt, ist angesichts der anhaltend attraktiven Rahmenbedingungen äusserst unwahrscheinlich, auch wenn etwa das Schadenspotenzial der noch umzusetzenden Masseneinwanderungsinitiative nicht zu unterschätzen ist. Wichtig ist jetzt vielmehr, die Zügel nicht schleifen zu lassen. Denn solange die Zinsen so ultraniedrig bleiben, hindert einzig die Disziplin der Banken bei der Kreditvergabe den Immobilienmarkt daran, sich noch weiter aufzublähen: Nur wenn stur an konservativen Vergabekriterien festgehalten wird, können die teilweise zu hohen Preise ihre dämpfende Wirkung entfalten. Es ist der SNB zugutezuhalten, dass sie früh den Finger auf diesen Punkt gelegt hat. Mit ihren Warnungen und ihrem Druck auf die Banken hat sie dafür gesorgt, dass die Schweiz aus der Geschichte lernen kann. (Neue Zürcher Zeitung, Andrea Martel, vom 16. April 2016) 

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Gedankenspiele zum Kunden als König.
14. April 2016

Der Makler vermittelt bekanntlich zwischen Verkäufer und Käufer: so weit so Binsenwahrheit! Welcher von beiden, der Verkäufer oder der Käufer, ist nun für den Makler der Kunde? Beide? Der Reihe nach:

In der Schweiz ist es üblich, dass der Makler bei einem Immobilien(ver)kauf von der Verkäuferschaft provisioniert wird. Im Gegensatz zum Beispiel in Deutschland: Dort provisioniert der Käufer den Makler. Und damit zurück zur Eingangsfrage:

Wer ist nun der Kunde des Maklers, der effektive Kunde? Für mich ist es klar derjenige, der den Makler für seine Dienstleistung bezahlt in Form einer Provision – gemäss Mandatsvertrag.

(Die Prorvisonssätze sind übrigens in der Deutschschweiz um einiges tiefer als z.B. in Holland, Deutschland und anderswo. Auch im Tessin werden höhere Provisionen bezahlt, ebenfalls so gegen 5%. In der Deutschschweiz gilt ein Standardsatz von max. 3% vom Verkaufspreis - je nach Preishöhe.)

Auch die Käuferschaft muss selbstverständlich vom Makler wie ein sogenannter König behandelt werden, denn: solange der Kunde noch nicht unterschrieben hat, hat er immer recht. Und da ein wahrer König ohnehin immer recht hat, ist beim Immobilienverkauf auch der Kaufinteressent ein "Kronenträger". Trotzdem, ob Mandatgeber oder Käufer: beide sind Könige, obschon die Monarchie praktisch überall abgeschafft ist...

Und damit Schluss mit königlichen Gedankenspielen. Ernst und seriös sollten Makler bei ihren Beratungen Folgendes berücksichtigen: Ein Kunde - ob Mandatgeber oder Kaufinteressent - beide haben meistens einen grossen Bekanntenkreis. Kunden aber, die schlecht beraten sind, kennen die halbe, wenn nicht die ganze Stadt…! So einfach ist das mit der Verkäufer- und Käuferschaft als Könige aus Maklersicht. Wir Makler tun gut daran, sich das immer wieder in Erinnerung zu rufen.

Es bedarf auch kaum der Erwähnung, dass der Makler bei Preisverhandlungen sämtliche(s) Möglichkeiten / Erfahrungen und Wissen nutzt, für jede Immobilie und seinen Nochbesitzer den höchstmöglichen Verkaufspreis zu erreichen. Es sei denn, er ist vom Käufer mandadiert - mit einem Suchmandat. Bei dieser Ausgangslage zahlt der Käufer die Provision. maxmore ag hat übrigens immer wieder Suchmandate für verschiedene Objekte in Greater Zug (Häuser, Wohnungen etc.). > Siehe dazu auch "Wir suchen" auf dieser Website.

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Der Makler - dein Freund und Helfer.
15. März 2016

Kann auch ein Makler "dein Freund und Helfer" sein? Und nicht nur ein Polizist....Logisch, kann er's! Muss er sogar. Es sei denn, er denkt in erster Linie nur an seine Interessen. Auch ein professioneller Makler weiss, dass nur eine sogenannte Win-Win – Situation Sinn macht; dass in erster Linie die Interessen der Verkäuferschaft zu berücksichtigen sind. Was eigentlich kaum einer Erwähnung bedarf.

Der Markt dreht bekanntlich nicht mehr wie auch schon - z.B. vor 2 - 3 Jahren. Dies bestimmt inzwischen das Tagesgeschäft jedes Maklers. Logischerweise erwartet die Verkäuferschaft aber nach wie vor einen möglichst schnellen Verkauf zu einem möglichst hohen Preis - basierend auf Preisen, die noch vor geraumer Zeit mit Leichtigkeit erzielt werden konnten. So weit, so richtig.

Der „schlaue“ Makler weiss das. Und er weiss auch um das wichtig(st)e Kriterium, wie ein Verkaufsmandat zu erhalten ist, nämlich: einen hohen Verkaufspreis versprechen. Verständlich, dass sich Verkäufer von einem solchen Versprechen bei der Mandatsvergabe beeinflussen lassen – so nach dem Motto: runter kann ich immer. Basierend auf dieser Voraussetzung, könnte man von zwei möglichen Makler – Strategien für den Erhalt eines Mandats ausgehen: die eine setzt auf einen zu hohen Preis; die andere auf einen realistischen. Will heissen:

1) Der Makler verspricht einen hohen Verkaufspreis – im Wissen, dass er nicht marktkonform und in diesen Zeiten nicht (mehr) zu erreichen ist. Zum Beispiel beruht er nicht auf einer seriösen Schätzung. Und er berücksichtigt die negativen Folgen bei einem nicht marktkonformen Preis im Verkaufsprozess nicht. Vor allem wenn der Verkauf zügig realisiert werden soll. Mehr dazu gerne mündlich.

2) Zweite Möglichkeit: Ein anderer Makler interessiert sich für das selbe Objekt – ebenfalls im Wissen, dass ein zu optimistisches Preisvesprechen seine Chancen für den Erhalt eines Mandats erhöhen würde. Trotzdem entscheidet er sich, von Beginn an für eine Win-Win – Situation, und damit in erster Linie die Interessen des Mandatgebers berücksichtigend. Was dies alles bedeutet – dazu ebenfalls gerne mehr mündlich.

Wir sind jederzeit gerne bereit, Ihnen z.B. bei einem persönlichen Treffen mehr über die richtige Preisfestlegung zu berichten und auch über mögliche Varianten, einen Preis nach aussen zu kommunizieren. Nutzen auch Sie diese Gelegenheit - was immer Sie für Preisvorstellungen für Ihre Immobilie haben.

Es könnte ja auch sein, dass Ihre Vorstellung zu tief ist. Eine seriöse Gratis -  Analyse der Ausgangslage als Basis für einen erfolgreichen und zügigen Verkauf auch Ihrer Immobilie lohnt sich so oder so immer. Profitieren auch Sie davon.

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Ein empfehlenswertes Gericht für's 2016.
28. Dezember 2015

"Man nehme 12 Monate, putze sie ganz sauber von Bitterkeit, Geiz, Pedanterie und Angst. Und zerlege jeden Monat in 30 oder 31 Teile, so dass der Vorrat für ein ganzes Jahr reicht.

Nun wird jeder Tag einzeln angerichtet aus einem Teil Arbeit und zweit Teilen Frohsinn und Humor. Danach füge man drei gehäufte Esslöffel Optimismus hinzu, einen Teelöffel Toleranz, ein Körnchen Ironie und Takt.

Jetzt wird noch alles reichlich und mit viel Liebe übergossen. Das fertige Gericht empfiehlt sich jetzt noch mit Sträusschen kleiner Aufmerksamkeiten zu schmücken. Und serviere es dann täglich mit Heiterkeit und mit einer guten erquickenden Tasse Tee." Goethe selber hätte wohl ein "erquickendes Glas Wein" empfohlen.

(Catharina E. Goethe, 1731 - 1808, Mutter von Johann W. Goethe)

 

Alles Gute auch im 2016 wünscht maxmore ag!

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Erfolg beginnt mit Wünschen.
30. November 2015

Ein weiterer Jahreswechsel liegt nicht mehr fern. Noch freuen wir uns aber alle erst mal auf Weihnachten. Eine Zeit, die vor allem bei Kindern mit Wünschen verbunden ist. Wünsche haben auch wir Erwachsene - wahrscheinlich weniger an den Weihnachtsmann. Spätestens zum Jahresanfang wünschen wir unserer Familie und allen Bekannten für's neue Jahr nur das Allerbeste. Selbstverständlich auch uns selber. In erster Linie wohl Gesundheit.

Es könnte sein! Es könnte ja sein, dass Sie sich für's 2016 etwas ganz Besonderes wünschen: zum Beispiel den richtigen Käufer für Ihre Liegenschaft oder Wohnung. Einen Käufer mit der Bereitschaft, zumindest einen marktgerechten Preis für Ihr jetziges Zuhause zu bezahlen. Wenn mehr, umso besser. Anderseits wünschen sich auch Kauf - Interessenten eine erfolgreiche Suche nach ihrem Wunschobjekt.

Vielleicht ist es ja Ihres, geschätzte Verkäuferschaft. Wie aber finden Sie und die Suchenden zusammen? Dazu erlaube ich mir, hier auf maxmore ag aufmerksam zu machen. Und auf unsere, dank langjähriger Erfahrung bewährte Dienstleistung hinzuweisen. Mit anderen Worten: Wir empfehlen uns.  

Es ist eine Empfehlung an alle Verkäufer von Immobilien im 2016, an Nochbesitzer, die auf die Karte "Makler" mit all ihren Vorteilen setzen - und dies mit berechtigten Hoffnungen auf sein Nutzen. Wie aber finden Sie den für Ihre Ansprüche richtigen Makler? Sie vermuten richtig: Ein persönliches, für Sie unverbindliches Gespräch wird Ihnen dafür als Entscheidungshilfe dienen. Vor allem dann, wenn Sie in erster Linie auf Leistung setzen - und nicht nur auf Firmengrösse... Wenn Sie mir erlauben: "Zum Glück muss man nicht der Grösste sein, um zu den Besten zu gehören." Nehmen Sie uns bei diesem Zitat beim Wort! Sprechen wir auch darüber.

Ein persönliches Gespräch könnte ja bekanntermassen ohnehin der Anfang einer erfolgreichen Zusammenarbeit sein. Und sei es schon mal für eine Gratis - Schätzung Ihrer Immbobilie   

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Wenn auch Ihre Liegenschaft verborgenes Potential hat.
29. Oktober 2015

In vielen Grundstücken / Liegenschaften steckt nicht selten Potential, das für die Besitzerschaft zuweilen (noch) unbekannt ist. Potential, das es vor allem bei einem Verkauf zu nutzen gilt und damit ein höherer Verkaufspreis zu erlangen ist.

Bei grossflächigen Grundstücken schlummert meistens viel Potential. Vor allem wenn mit eher kleinen und älteren Häusern bebaut. Bei derartigen Situationen ist meistens eine interessante Ausnützungsreserve vorhanden - für vielerlei Szenarien, was zu einer Wertsteigerung führt. Auch die Zone, in der sich Ihre Liegenschft befindet, spielt eine Rolle.

Bei grossen Ausnützungsreserven lohnt es sich erst recht, mit Experten das wahre Potential einer Liegenschaft zu eruieren. Und mit den damit gewonnen Prämissen eine Machbarkeitsstudie zu erstellen. Um bei einem Verkauf den bestmöglichen Preis zu erlangen.

Eine Machbarkeitsstudie ist ein wichtiger Bestandteil, nebst anderen, den Verkehrswert auch Ihrer Immobilie zu berechnen. Darin sind allenfalls Ausnutzungsmöglichkeiten enthalten, die vor allem für Neu-/ oder Umbauten massgebend sind.

maxmore ag ist auch in diesen Belangen erfahren - durch etliche Verkäufe von Liegenschaften, u.a. an guten Lagen in Zug und anderswo, bei denen mit professionellen Expertisen und deren Umsetzung höchstmögliche Verkaufspreise erzielt wurden. Unsere Zusammenarbeit mit z.B. Architekten ist / war dabei ein wichtiger Faktor.

Wir können Ihnen bei Verkaufsabsichten auch in anderen Bereichen behilflich sein, zum Beispiel in Sachen Grundstücksgewinnsteuer - Berechnung etc. Eine Steuer, die beim Verkauf von sehr alten oder älteren Liegenschaften weniger grob ins Gewicht fällt. Auch hierzu, sehr geehrte Leserschaft, jederzeit gerne mehr mündlich - sollten Sie demnächst / dereinst mit Verkaufsabsichten liebäugeln.

Gerne verweisen wir hier z.B. auch auf unseren > SENIOREN - SERVICE.

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Sobald die Sonne aufgeht...
16. Oktober 2015

In der Ruhe liegt die Kraft - heisst es so schön und richtig. Entschleunigen zur rechten Zeit kann manchmal die richtige Einstellung sein. Vor allem wenn es harzt. Wenn anvisierte Ziele nur mühsam erreichbar sind - sei es in persönlichen oder geschäftlichen Dingen. "Geduld bringt Rosen": auch dieses beflügelte Wort kann zum richtigen Zeitpunkt richtig sein. Zuweilen muss aber der Tempomat ausgeschaltet werden. Dann gilt folgende Devise:

Sobald die Sonne aufgeht, muss man laufen! Wie ein mir unbekannter Autor mit einem schönen und treffenden Bild sagt: "Jeden Morgen erwacht in Afrika eine Gazelle. Sie weiss, dass sie schneller laufen muss als der schnellste Löwe. Jeden Morgen wacht ein Löwe auf. Er weiss, dass er schneller laufen muss, als die langsamste Gazelle, wenn er nicht verhungern will. Sobald die Sonne aufgeht, muss auch er laufen"!

Dies gilt auch beim Verkauf von Immobilien. In diesen Zeiten erst recht. Was kann das unter anderem für uns Makler heissen? Auf einen Nenner gebracht: Flexibilität. Bereitschaft zu schnellem Handeln. Gefühl, wann schnelles Handeln Sinn macht. Etc. Möglichkeiten dazu können vielfältig sein.  

Mehr über sofortiges Handeln und schnelles Laufen finden Sie übrigens auch im Blogeintrag vom 25. November 2015 - sozusagen als Widerspruch zur Metapher mit dem Löwen und der Gazelle. Grundsätzlich gilt aber auch in der Wirtschaft, also auch im Verkauf von Immobilien, all dies, was in der Natur schon immer gültig war: "The early bird picks the worm!" 

Selbst früh morgens muss aber auch der Vogel zum richtigen Zeitpunkt zupicken!  Genauso wie der Löwe sein Zupacken richtig terminieren muss, wie es in der Wirtschaft heissen würde. Nur drauflos picken und laufen genügt nicht. Womit wir wieder am Anfang dieser Zeilen wären: schnell laufen und Ausdauer ist gut, geduldig sein ebenfalls. Auch dazu ein Bonmot: "Ausdauer ist konzentrierte Geduld!" (Danke, Thomas Carlyle!) Auch erfolgreiche Immobilienvermittlung braucht immer beides: Geduld, Ausdauer - und eben Schnelllaufen. Das weiss man bei maxmore.    

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Grundsätzliches zum Verkaufspreis.
20. Juli 2015

Eine schlüssige Verkaufsstrategie sollte immer zusammen mit der Verkäuferschaft erarbeitet werden. Dies hat auch mit ihrer individuellen Verkaufssituation und persönlichen Zielsetzung zu tun.

Der hiesige Markt funktioniert nach wie vor gut und bezahlt Preise, die dem Gegenwert der Immobilie unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage entsprechen. Kann regional allerdings unterschiedlich sein.

Wohneigentum wird in der Schweiz häufig mit Pensionskassen - Kapital erworben. Zusätzliches Eigenkapital ist meist nur begrenzt oder nicht immer verfügbar. Die Hypotheken - Finanzierung durch die Bank erhält damit ein grösseres Gewicht. Eine Preisvorstellung, die von der Bank nicht finanziert wird, relativiert sich von selbst, sofern nicht zusätzliches Eigenkapital vorhanden ist.

(Auch) eine Konsumentenzeitschrift hat neulich wieder mal festgestellt, dass ambionierte Verkaufspreis - Versprechen als Lockvogel für den Erhalt des Maklermandats eingesetzt werden. Zuweilen auch mit unseriösen Preisvorschlägen. Wie in früheren Einträgen schon erwähnt:dies bringt allen beteiligten Parteien nichts - im Gegenteil.

Eine Wohnung oder ein Haus werden übrigens nach zahlreichen Kriterien bewertet. Nur selten sind zwei Objekte direkt vergleichbar, wenn überhaupt.

Daher sind Rückschlüsse u.a. auf andere angebotene Objekte am gleichen Ort oder sogar an ähnlicher Ortslage mit grosser Vorsicht zu berücksichtigen. Kommt hinzu, dass zwischen Angebotspreisen und den tatsächlich bezahlten Preisen erhebliche Unterschiede bestehen können.

Fazit: Eine sorgfältige Verkaufsstragie inklusive (strategische) Preisfestsetzung ist das A und O für den Beginn des Verkaufprozesses und für einen erfolgreichen Abschlussj. Einem Abschlus zum logischerweise bestmöglichen Preis.

 

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Wenn eine unschuldige Immobilie zum Problem wird.
16. Juli 2015

Ueber 6 Monate, zuweilen schon ein Jahr ist ein Haus, eine Wohnung oder eine Parzelle auf dem Markt. Konkrete Angebote liegen nicht vor. Seit (zu) langer Zeit versuchen der Besitzer oder ein Makler, doch noch einen Käufer zu finden - obschon die Immobilie allenthalben mittlerweile als "Problemimmobilie" wahrgenommen wird.

Ich habe schon in früheren Blogs zu diesem Thema geschrieben. Trotzdem komme ich darauf zurück, um (nochmals) auf dies und jenes hinzuweisen.

Warum eine "unschuldige " Immobilie zum Problem wird, kann verschiedene Ursachen haben:

  • Kein oder ein unzureichendes Verkaufs - Konzept. Stattdessen wird der Markt nach dem Giesskannenprinzip berieselt.
  • Der Vertrieb, ob Sie als Selbstverkäufer oder der Makler, werden objektmüde. Die vielen Absagen oder die wenigen konkreten Interessenten wirken langsam demotivierend.
  • Höchste Zeit also, Ihrer Immobilie etwas Ruhe zu gönnen. Will heissen:
  • Sie muss sofort vom Markt genommen werden. Sie will nicht mehr als "Restposten" auf Internetplattformen stehen.
  • Ist "Preis runter" die Lösung?
  • Wenn einem Interessenten die Immobilie nicht gefällt, kauft er sie auch nicht, wenn der Kaufpreis reduziert wird.
  • Wann also macht eine Preisreduktion Sinn?
  • Wann führt Beharrlichkeit doch noch zum Erfolg?
  • Wie und wo gilt es, den bekannten Hebel anzusetzen?
  • Sind jetzt Dateien von Kaufinteressenten immer noch das A und O bei einem Neustart? Waren sie es überhaupt jemals?
  • Etc.

Machen auch Sie aus Ihrer "unschuldigen" Immobilie ein Objekt, das sich mit Freude und Optimismus auf dem Markt präsentiert. Das sich noch so gerne "in bestem Kleid" zeigt, um seinem neuen Besitzer nicht nur zu gefallen, sondern ihn und seine Bank auch in Sachen Preis überzeugt. Sie, Ihre sogenannte Problemimmobilie, freut sich in jedem Fall auf einen Neustart. Auf einen Neustart mit Konzept, das viele notwendige Kriterien berücksichtigt: siehe die Fragen / Hinweise oben.  

> Mehr auch zu alldem jederzeit gerne mündlich - für Sie selbstverständlich völlig unverbindlich.  

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Marktorientierte Preisstrategie spielt in diesen Zeiten eine wichtige Rolle.
28. Mai 2015

Ich habe über die Bedeutung der Preisfestlegung schon mehrmals geschrieben: siehe Einträge weiter unten.

Gerade in diesen Zeiten ist dieses Thema erst recht von Bedeutung. Die Rede ist vom richtigen Verkaufspreis Ihrer Immobilie und dessen Kommunikation: Erwähnung in / auf Anzeigen und Internet - Plattformen. Es stimmt tatsächlich: Kaufinteressenten zahlen heutzutage nicht mehr jeden gewünschten Preis. Auch wenn Sie wissen, dass im ersten Vorschlag eine gewisse Verhandlungsmasse eingepreist ist. Sie berufen sich aber praktisch immer, im Gegensatz zu noch vor 1 - 2 Jahren, erst recht auf Bankschätzungen. Und diese sind, wie wir alle wissen, um einiges konservativer geworden. Vor allem bei sogenannten Luxus - Objekten (ab so ca. CHF 4, 5 Mio.). Ebenfalls kein "Bonus" wird bei tieferen Werten gegeben.

Wenn Sie also a) tatsächlich innert nützlicher Frist (4 - 6 Monate max.) verkaufen wollen, gilt es b) verschiedene Punkte zu berücksichtigen. Vor allem auch Möglichkeiten, einen Preis zu kommunizieren.  Hier sich für die richtige Variante zu entscheiden, kann u.U. einen wichtigen Einfluss auf den später tatsächlich realisierten Verkaufspreis haben. Gerne berichten wir Ihnen auch darüber mehr mündlich - völlig unverbindlich für Sie.

Finanzierungsmöglichkeiten für Käufer

Für Kaufinteressenten lohnt es sich, nicht das erstbeste Angebot einer Bank zu berücksichtigen. Sind es doch zum Beispiel nicht selten Versicherungen, die v.a. für langfristige Hypotheken die besten Angebote unterbreiten. Hier eine Top 15 - Liste der Handelszeitung vom 21. Mai 2015 für 10-jährige Laufzeiten:

1. Crédit Agricole Financement (Suisse)   1.57%
2.  AXA Winterthur 1.62%
3.  Homegate   1.65%
4.  Swissquote   1.71%
5.  LGT Bank (Schweiz) 1.73%
6.  Migros Bank 1.75%
7. Spar + Leihkasse Münsingen 1.75%
8. Swiss Life 1.76%
9. Zürich Versicherung 1.80%
10.   Allianz Suisse 1.80%
11.   Raiffeisen 1.92%
12.   Zuger Kantonalbank 1.97%
13. Coop Bank 1.99%
14. Credit Suisse 2.03%
15. Zürcher Kantonalbank 2.03%

Es lohnt sich bestimmt nach wie vor, verschiedene Anbieter zu kontaktieren - auch wenn's Zeit benötigt. Interessant wird es erst recht, wenn Sie bei einer Versicherung Kunde sind, die günstige Sätze offeriert. Versicherungen sind ohnehin meistens günstiger als Banken.  

MoneyPark

Diesen Vermittler sollte man wenn immer wie möglich erst recht kontaktieren! MoneyPark sucht nach den günstigsten Offerten und ist damit mittlerweile der grösste Hypothekar - Vermittler in der Schweiz. Sie profitieren von dieser bankenunabhängigen Firma, welche mit über 70 Finanzierungspartnern zusammenarbeitet. Und Sie auch in Sachen Schätzung etc. unterstützen kann. Nicht ganz gratis, aber es lohnt sich trotzdem. MoneyPark ist u.a. auch in Luzern + Baar: siehe moneypark.ch

Kurzer Rückblick

Die Zinsen für Hyptheken bleiben nach wie vor attraktiv. Was alles andere als Normalzustand gilt. Selbst 2000 kostete eine Hypothek zwischen 4.5 - und 5.75%. Erst noch vor 8 Jahren war das Niveau immer noch auf 4 - 4.35%. Ab Januar 2009 kam es dann zum markanten Rutsch. Immerhin schon rund 25 Jahre liegen echt teure Kredite von über 8% zurück. Noch sind in keiner Weise markante Zinssteigerungen zu erwarten - wohl sicher nicht in den nächsten 1,2 Jahren. Jedes Paradies hat aber bekanntermassen seine Tücken respektive, nennen wir es Laufzeit. Das Zins - Paradies (für Kreditnehmer) wird irgendwann enden - wohl aber nicht abrupt. Es sei denn, ein Schwarzer Schwan fliegt plötzlich unvorhergesehen durch die Finanzwelt...

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Mit Farben Stimmungen erzeugen.
07. April 2015

(Lesen Sie auch den Eintrag vom 19. September 2012)

Auch Ihr Zuhause kann mit dem Smartphone (mit spezieller App) für unterschiedliche Stimmungen sorgen. Und zwar in Varianten von Farben. Eine Technik, die vor noch nicht allzu langer Zeit undenkbar schien.

Schiesst zum Beispiel Ihr Lieblingsclub ein Tor, kann ein Raum automatisch in den Clubfarben erscheinen. Regnet es, wechseln Sie einfach auf Blau. Und verlässt man das Haus, gehen alle Lampen aus und bei der Rückkehr wieder automatisch an.

Was nach Science –Fiction klingt, lässt sich bereits für rund Fr. 200.— kaufen. Das LED-Lichtsystem von Philips beispielsweise vernetzt Leuchten mit Ihrem Smartphone oder Tablet und haucht den Leuchten damit eine gewisse Intelligenz ein. Die Intelligenz wird per Smartphone gesteuert und zaubert jede beliebige Farbstimmung in Ihr Wohnzimmer.

Gewiss App’s enthalten überdies vordefinierte Farbstimmungen oder stellen selber eine Farbe ein. Bis zu 10 Lampen lassen sich ansteuern. Genügend um Ihr ganzes Haus in ein bestimmtes Lichtermeer zu verwandeln. Bei unterschiedlichen Gelegenheiten. Was könnten derartige Gelegenheiten sein? Spekulieren wir mal - mit Spass:

  • Ihr Mann / Partner kommt gestresst nach Hause: Sie kreieren eine zartblaue Stimmung, was ihn schnell entstressen wird. 
  • Am Samstag Morgen will er etwas gar lange im Bett bleiben: ein knalliges Rot wird ihn zu einem Sprung aus dem Bett animieren.
  • Oder am Freitag Abend nach einem spannenden TV – Film: Sie klicken auf ein, sagen wir mal Rosarot, und schon wird Ihr(e) PartnerIn in Richtung Schlafzimmer unterwegs sein.

Noch eine Möglichkeit, mit Licht für Stimmung zu sorgen: Ihr Gäste wollen und wollen nicht nach Hause gehen: Sie kreieren ein knallig-blitzendes Violett  an die gegenüberliegende Wand der Gäste. Und schon werden sie sich verabschieden...

Kann mir auch gut vorstellen, dass Technik, zusammen mit einer Farbe, bald Texte an Wände projizieren lässt.Womit sich ebenfalls lustige Stimmungen erzeugen lassen.

Lindgrün trägt man übrigens am besten nach einem kleinen Streit mit dem Partner oder...projeziert es an die Wand. Wenn schnell alles wieder gut sein soll: lindgrün beruhigt und wirkt harmonisch.

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Versprechen ist gut - garantieren besser.
27. März 2015

(Lesen Sie auch den Blogeintrag vom 26. Oktober 2012: siehe weiter unten.)

Ist eine Garantie mehr als ein Stück Papier? Ist ein (Provisions-) Vertrag mehr als ein Stück Papier? Mehr dazu weiter unten.

Tatsache ist, dass maxmore ag seit einigen Jahren eine schriftliche Leistungsgarantie anbietet: sehen Sie einen Wortlaut dazu auf dieser Website. Dazu veranlasst wurden wir duch Aussagen an der Front. Offenbar wird zuweilen mehr versprochen als eingehalten. Klar ist, dass jeder seriöse Makler dies nicht tut!

Anforderungen an den Makler können unterschiedlich sein: von einer sogenannten Standardaufgabe bis zu nicht alltäglichen Herausforderungen - bedingt durch die Immobilie. Sie, die ebenfalls wie alle anderen zu einem Bestpreis verkauft werden soll. Die Rede ist z.B. von klassischen Liebhaberobjekten, bei denen ein Liebhaberbonus eingepreist wird.

Auch spezielle Standorte der Verkaufsobjekte können spezielle Pflichten für den Makler bedeuten: z.B. spezielle / andere Promotionsmöglichkeiten etc.

Wie bei jedem Verkauf, ob Liebhaberobjekt oder andere Immobilien: Die Festlegung des Preises, der nach aussen kommuniziert wird, ist und bleibt eine wichtige Komponente. Wir glauben, dass Maklervorschläge auch dazu garantiert werden können / sollten. Mehr dazu gerne mündlich.

Jeder Vertrag, ob Garantie-/ oder Provisionsvertrag im Maklerwesen ist grundsätzlich nicht viel mehr als ein Stück Papier...! Aber eben nur grundsätzlich. Auch dazu würden wir Ihnen gerne mehr berichten. Auch das sehen wir bei maxmore ag als eine zusätzliche Dienstleistung. (Vielleicht planen Sie, Ihre Immobilie demnächst oder dereinst zu verkaufen?)

"Verträge sind keine Garantie, dass es für beide Parteien gut + erfolgreich wird. Aber sie festigen schon mal den guten Willen, der sie ermöglicht hat." Eine Einsicht, die man nicht unterschätzen sollte.

In diesem Sinne, ob mit oder ohne schriftliche Garantie: Denken wir erfolgreich! Alles andere macht eh keinen Sinn.

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Lage entscheidet über den Wert einer Immobilie.
17. März 2015

Was ist die wichtigste Komponente bei der Beurteilung einer Immobilie? Die Antwort ist einfach: Lage! Lage! Lage! Hier ein paar Informationen was die Attraktivität einer Immobilie ausmacht bei der Wertermittlung. In Kürze:

  • Makrolage: Region, Ort, Steuersituation, etc.
  • Mikrolage: Innerhalb des Ortes, Besonnung, Aussicht, Emissionen (Strasse, Schiene etc.), Dienstbarkeiten: Grundbuchauszug, Bauvorschriften etc.

Zu Lagen im Kt. Zug: Die Steuersituation bei einzelnen Gemeinden ist sicher ein Faktor: Tiefsteuer - Orte sind in erster Linie Walchwil, Zug + Baar. Nehmen wir mal die Stadt Zug inkl. Oberwil. Wie in allen anderen Gemeinden trägt Seesicht auch hier viel zur Höhe des Preises bei. Man schätzt, dass Banken dieses Kriterium mit so gegen Fr. 500.000.-- in ihren Berwertungen berücksichtigen, wenn 180 Grad Seesicht und unverbaubar.

Seit schon einiger Zeit sind aber auch Lagen unten im Zentrum der Stadt sehr gesucht, vor allem wenn in ruhigem Umfeld und ebenfalls, wenn möglich, mit Seesicht. Eines von vielen Käufersegmenten dafür sind Nochbesitzer von Liegenschaften z.B. im Aegerital, die künftig in der Stadt wohnen wollen. Die Kinder sind flügge geworden und leben nicht mehr 100%-ig zuhause: Dies kann ein Grund sein, um nach Zug zu ziehen.

Aber auch Singles, Zweipersonen - Haushalte, Leute mit Arbeitsort z.B. in Zürich oder anderswo. Leute, die mit öffentlichen Verkehrsmitteln zur Arbeit fahren. Und daher auch eine Wohnung unweit vom Bahnhof oder einer Bushaltestelle bevorzugen. Wenn Sie dann auch noch in ruhigem Umfeld sein sollte, dann können Auswahlmöglichkeiten schon mal beschränkt sein. Was wiederum den Preis entsprechend beeinflusst. Ich finde übrigens, dass Lagen, in welchem Preissegment auch immer, derartiger Wohnungen heutzutage genauso bewertet werden sollten, wie oberhalb der Stadt an Bestlagen. Auch weil der Bedarf dafür in letzten Jahren stark zugenommen hat. Und überdies sogenannt gute Lage nicht unbedingt Seesicht heissen muss. Wenn dennoch vorhanden, um so besser.

Eine Wohnung, die obenerwähnte Kriterien absolut erfüllt, auch in Sachen einmaliger Seesicht, finden Sie auf dieser Website: Penthouse mit 145 m2 WFL und einmaliger See-/ und Bergsicht, in Gehdistanz zum Bahnof oder zur S-Bahn - Station. Sehr hochwertiger Ausbau und sehr grosse Terrasse. Und eine aussergewöhnliche See-/ und Bergsicht.

Und wenn Sie mir noch diesen Hinweis erlauben, der sich an kapitalstarke Käufer richtet und interessiert sind an einer Altstadtliegenschaft in Zug mit grossem Potential: mehr dazu gerne mündlich.

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Gut gemeint ist meistens nicht gut genug.
10. März 2015

"Die Wahrheit einer Absicht ist die Tat!" Dieses Bonmot bringt es auf den Punkt. Man könnte es auch mit dem Nike - Slogan sagen: Just do it! Sonst wird die Absicht nicht zur Tat. Der Neujahrswechsel liegt bereits wieder einige Zeit zurück. Und der eine oder andere Vorsatz fürs 2015 ist bereits wieder Absicht - fürs kommende Jahr. Was solls! Schliesslich sind wir alle auch nur Menschen. Und der nächste Jahreswechsel kommt bestimmt - mit der Möglichkeit, es wieder zu versuchen.

Gut gemeint muss nicht automatisch gut sein. Es kann sogar das Gegenteil von gut sein. In diesem Blog - Eintrag geht es um fragwürdige Versprechen an MandatgeberInnen. Was heisst zum Beispiel "ein Verkaufsmandat erfolgreich umsetzen" - und zwar erfolgreich für alle involvierten Parteien?

Zum x-ten Mail auf diesem Blog: Der Markt dreht nicht mehr wie auch schon. Siehe auch den neuesten Wüest & Partner - Bericht. Trotzdem stehe die Region Zug immer noch gut da, wenngleich bei exklusiven Objekten die Bereitschaft jeden Preis zu zahlen, weniger vorhanden ist. Auch im Kanton Zug nicht. In Zürich (Stadt + Goldküste) offenbar erst recht nicht. Mit ein Grund ist sicher das Verhalten der Banken. Mehr dazu in einem nächsten Eintrag.

Es gilt beim Verkauf verschiedene Punkte zu berücksichtigen: siehe Blog vom 2. März 2015. Was ich hier nochmals betonen möchte: falsche Preisversprechen vom Makler bringen nach wie vor nichts! Vor allem dann, wenn in absehbarer Zeit verkauft werden soll, zum Beispiel nach 4 - 6 Monaten. Um trotzdem den bestmöglichen Preis zu erzielen gilt es dies und jenes zu beachten. Dazu gerne mehr mündlich.

Sogenannte Selbstläufer sind in diesen Zeiten eher rar. (Es sei denn, der angestrebte Preis ist nicht hoch genug.) Daher ist es umso wichtiger für den Makler, alles zu geben. Extra 5 - 10 Prozent können zum Beispiel die Differenz ausmachen. Business-as-usual reicht nicht mehr! Oder mit etwas Ironie formuliert mit einem weiteren Bonmot: "Stehe jeden Tag so auf, als wäre es Absicht...!" Der Morgen entscheidet über den Erfolg des Tages! Kaufinteressenten sind bei Besichtigungen immer ausgeschlafen - bei Preisverhandlungen erst recht. maxmore, zusammen mit der Verkäuferschaft, aber natürlich auch!

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Was machen, wenn der Verkauf harzt?
02. März 2015

Der Markt dreht seit einiger Zeit nicht mehr wie auch schon. Gründe dafür sind vielfaltig. Sehen Sie auch den Blogeintrag vom 17. Dezember 2014.

Was machen, wenn sich ein Objekt nur schleppend verkauft - und das schon seit Monaten? Hier ein paar Möglichkeiten oder vielmehr Notwendigkeiten:

  • Ausfindig machen, wieso das Objekt noch nicht verkauft ist. Am besten bei Kaufinteressenten, die Ihre Immobilie besichtigt haben.
  • Manchmal wird von Kaufinteressenten auf dies und jenes hingewiesen. Ob das dann die wahren Gründe für einen Nichtkauf sind.....muss nicht sein. Es kann z.B. auch die nicht mögliche Finanzierung bei der Bank sein. (Diese Frage sollte aber vor einer Besichtigung vom Makler geklärt sein.)
  • Oder man getraut sich nicht, auf den allenfalls nicht marktgerechten Preis hinzuweisen.
  • So oder so: Feedback von Kaufinteressenten ist wichtig. Dies sollte schon bei der Besichtigung ausfindig gemacht werden. Fragen, fragen, fragen!
  • Wenn Interessenten auf Makler - Fragen nicht antworten wollen, sind es auch keine potentiellen Käufer.


Nächste Schritte, die wichtig sind, wenn in absehbarer Zeit verkauft werden soll:

  • Das Objekt für eine gewisse Zeit von Internetplattformen nehmen: mindestens einen Monat.
  • Dann den Auftritt neu gestalten mit z.B. neuen Fotos, Texten etc. und wieder aufschalten: jeden Tag schauen wieder neue Interessenten rein!
  • Im Gegensatz zu früher ist z.B. bei Homegate die Dauer einer Aufschaltung nicht mehr ersichtlich.


Zum Preis:

  • Nicht selten liegt ein schleppender Verkauf am Preis- / Angebotsverhältnis: Wenn dieses (trotz Maklervorschlag) nicht stimmt respektive nicht marktkonform ist - nachdenken, was in dieser Hinsicht zu tun ist:
  • Eine Reduzierung des Preises hat aber immer auch Konsequenzen: Interessenten erhalten eine bessere Ausgangslage. Sie warten - in der Hoffnung auf eine weitere Preissenkung.
  • Eine notwendige deflationäre Preisentwicklung ist nie gut.
  • Preisangabe "auf Anfrage" könnte dann aus verschiedenen Gründen Sinn machen. Diese Art von Preiskommunikation hat aber auch Nachteile. Mehr auch dazu gerne mündlich.
  • Diese Hinweise gelten vor allem für Preise im sogenannt unteren Bereich. Bei höher gepreisten Objekten, so ab CHF 5 Mio., könn(t)en andere Aspekte zu berücksichtigen sein. Auch dazu gerne mehr mündlich. Profitieren auch Sie von unserer (Front-) Erfahrung! Die in diesen Zeiten für Sie erst recht hilfreich ist.

Zum Schluss noch ein Spruch, der gut zu dieser Thematik passt: "Ein Gewinner wird nur dann zum Verlierer, wenn er es nicht immer wieder versucht." Bei einem (völlig) überhöhten Preis ist es aber nicht leicht, zum Gewinner zu werden - trotz ständigen Versuchen. Trotzdem gibt es immer wieder Möglichkeiten, eine festgefahrene Situation zu entkrampfen - zusammen mit der Besitzerschaft.

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Stimmung bestimmt den Erfolg mit.
19. Februar 2015

Alles ist so, wie unsere Stimmung es macht! „Begrüssen sie morgens die erste Person, die sie treffen, mit einem Lächeln – dann haben Sie es hinter sich." Ironischer geht's nicht mehr. Und ironisch ist dieser Spruch natürlich auch gemeint. Gute Stimmung am Morgen - und der Tag ist gerettet: Dies dürfte die bessere Devise sein! Hier ist die Rede von Stimmung beim Besichtigen einer Immobilie mit einem Kaufinteressenten:

Bei einer Hausbesichtigung entscheiden viele Kriterien über Eindrücke, die für einen Kaufentscheid mitentscheidend sein können. Logisch, dass das Objekt an sich schon mal gewisse Vorstellungen erfüllen muss - wie Lage, Grösse, Anzahl Zimmer, Stil etc. Die Uebereinstimmung von solchen Kriterien mit den Wünschen der Kaufinteressenten sollte vom Makler vor einer Besichtigung einigermassen geklärt sein. Unnütze Besichtigungen machen vor allem für die Verkäuferschaft keinen Sinn.

Die meisten Kaufinteressenten spüren, vor allem Frauen, sofort, ob das Objekt ihr neues Zuhause sein könnte. Zuweilen schon bei der Anfahrt zur Immobilie: Quartier, Nachbarschaftsobjekte etc. Einmal im Haus selber beginnt die Stimmung zwischen Makler / Besitzer + InteressentIn eine wichtige Rolle zu spielen. Bei der Begrüssung natürlich der bekannte „erste Eindruck"! Dann wird alles sein, was der Makler mit der Stimmung macht. Bei Familien können auch Kinder eine Stimmung mitbeeinflussen. Mehr noch: Sie können auch zum Kaufentscheid beitragen.

Auch mal etwas Humor während der Präsentation des Objekts schadet nicht, im Gegenteil. Bei aussergewöhnlichen Lagen, z.B. bei fantastischer Seesicht usw., kann auch das Wetter ein Stimmungsmacher sein. Wie wir alle wissen, werden Kaufentscheide auch emotional mitbestimmt. Gewisse Interessenten haben aber manchmal nichts gegen schlechtes Wetter bei der Besichtigung, und sie haben nicht unrecht: Sie wissen natürlich, dass am Ort nicht immer eitel Sonnenschein herrschen wird.

Etwas Hintergrund – Musik kann auch zu guter Stimmung beitragen. Oder wieso nicht vor der Besichtigung einen Kuchen backen, um auch die Geruchssinne anzusprechen. Der Kuchen sollte allerdings nicht zu spät aus dem Ofen geholt werden... Ein guter Geruch im Haus kann Gold wert sein! Der Makler als "Stimmungsmacher" muss übrigens kein Instrument spielen können und es geht auch ohne Mikrofon. Und selbstverständlikch auch ohne Singen und Jodeln...

Zum Schluss noch: Frauen beeinflussen den Kaufentscheid stark, was an sich logisch ist. Wenn ihr Daumen nicht nach oben geht, kann kein Haus, keine Wohnung verkauft werden – trotz bester Stimmung bei der Besichtigung.

Und ganz zum Schluss noch: wie eigentlich sollte der Makler gekleidet sein? In Schwarz und mit Kravatte? Es soll welche geben, die sogar mit ihrem Hochzeitsanzug aufmarschieren würden, wenn er denn noch passte.... Over dressed ist sicher auch da nicht gut. Ich z.B. bin kein Kravatten - Träger. Grundsätzlich kann man wohl sagen: Hauptsache authentisch. Das mögen wohl auch Kaufinteressenten von Immobilien. Und was wir alle als Kunden überall schätzen: Wenn da jemand ist, der tut, was er sagt. Und sagt, was Sinn macht zu sagen. Ob mit oder ohne Kravatte.

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Bleiben Sie kritisch und trotzdem offen für neue Chancen.
06. Februar 2015

Die Aktienbörsen sind auf Höchstkurs. Auch Party – Gespräche drehen sich in diesen Tagen und Wochen dennoch um Häuser, Wohnungen und Land. Ein Indikator für eine Uebertreibung an den Immobilienmärkten? Grundsätzlich nein, glauben Analysten der Banken. Im Gegenteil: viele Studien zeigen auf, warum die Preise vorläufig nicht sinken werden – von Makrolagen abgesehen – weiterhin angemessen sind und sogar noch Potential nach oben haben. Dem ist nicht nur in Greater Zug so, sondern auch an anderen Hot Spots hierzulande und auch im Ausland. Das weiterhin billige Geld und andere Gegebenheiten begründen dies. 

Die Rede ist wie erwähnt von sogenannten Hot Spots und auch dort – wie immer bei Immobilien – geht es am Ende um Lage, Lage und Lage! Eine genauere Betrachtung zeigt überdies, dass in letzter Zeit Häuser gegenüber Wohnungen preislich aufgeholt haben.

Aber auch (unbebautes) Land, wenn überhaupt z.B. in Zug noch verfügbar, nimmt stetig an Wert zu, auch wenn bebaut. Anders sieht es im Büromarkt aus, wie immer wieder zu lesen ist. Aber das ist ein Thema für sich.

Ein bischen mehr kann übrigens manchmal einiges mehr sein. Die Rede ist von Hypotheken. Gerade in diesen Zeiten macht es Sinn, Zeit zu investieren und möglichst viele Angebote einzuholen. Auch Versicherungen sollten kontaktiert werden. Und akzeptieren Sie jeweils nicht gleich das erste Angebot - natürlich auch bei Banken nicht.

Wohin geht die Reise? Nach unten wohl nicht. Trotzdem: „Ohne Zweifel keine Sicherheit.“ Zweifel sind in diesen Zeiten angebracht und Sicherheit gibt’s bekanntlich nie. Dafür momentan sehr tiefe Hypo – Sätze. Schade daher, dass hierzulande keine mit 20-jähriger Laufzeit gewährt werden.

Als Hinweis in eigener Sache: maxmore ag vermittelt auch höchst interessante Objekte, zum Beispiel in der Stadt Zug, die aus Diskretionsgründen auf unserer Website nicht aufgeführt sind. Kontaktieren Sie uns. Für konkrete und seriöse Anfragen sind wir gerne bereit, telefonisch erste Angaben zu machen. Auch für hochpreisige Objekte.

Und wie gesagt: bleiben Sie kritisch und trotzdem offen für neue Chancen. Vielleicht finden sie eine auf dieser Website: siehe Objekte.

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Wer sind die führenden Makler in Zug?
22. Januar 2015

Sind es diejenigen, die sich als solche bezeichnen? Ist zum Beispiel die Anzahl von Objekten im Portfolio ein Indiz dafür? Oder die vielbeschworene Kunden – Datei?

Ein Bonmot besagt, dass man zum Glück nicht zu den Grössten zählen muss, um zu den Besten zu gehören. Diese Aussage dürfte in den allermeisten Geschäftssparten gelten – nicht nur im Immobilien – Maklerwesen. Der eine Betrieb benötigt aufgrund von Fixkosten mehr Umsatz sprich mehr Objekte, andere weniger. Dabei gehe ich davon aus, dass mehr Objekte im Portfolio kein Einfluss auf die Bearbeitungsqualität haben...? Man hört so dies und jenes.

Für jeden Makler, ob mit vielen oder weniger Objekten, ist der sogenannte Einkauf von Mandaten gerade in diesen Zeiten wichtig. Man könnte auch sagen – erst recht wichtig. Wieso? Wie in anderen Einträgen schon erwähnt: Die Banken geben in Sachen "möglich oder nicht möglich" von Finanzierungen sehr bestimmt den Tarif durch. Viel bestimmter als auch schon. Dies bedeutet, dass v.a. in unteren Preissegmenten eine Kaufabsicht an Finanzierungen scheitern kann. Was bedeutet dies für den „Einkauf“ des Maklers:

Dass zum Beispiel falsche und nicht realistische Preisversprechen den Mandatserhalt zwar nach wie vor erleichtern - mit allen bekannten Konsequenzen später im Verkauf, Stichwort: sogenannter Ladenhüter etc. Wo viel Umsatz generiert werden muss, ist die Versuchung grösser, mit zu optimistischen Preisvorschlägen ein Mandat zu erhalten.

Ob gross, klein, führend oder nichtführend: Alle Marktteilnehmer kochen mit Wasser – wie ich an der Front ab und zu erfahre. Auch jene, die auf grosse Kundenkarteien hinweisen. Dazu nur so viel: Wir leben im Internetzeitalter! Auch dazu gerne mehr mündlich. 

Zum Schluss noch dies: Objekte so ab CHF 3.5 Mio. aufwärts sind in Greater Zug manchmal einfacher zu verkaufen als solche im sogenannten Niedrigpreis – Bereich. Das Vorhandensein von notwendigem Eigenkapital kann u.a. der Grund dafür sein. Wobei eine sinnmachende Kundendatei in oberen Preissegmenten einen Verkauf beschleunigen kann, was auch maxmore ag immer wieder erfahren darf.

LIEBER KLEIN UND GROSS, ALS GROSS UND KLEIN (D.Zimpel): Diese Redewendung passt nicht schlecht zu maxmore ag. Wir leben gut damit.

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Wieso eine Schätzung?
06. Januar 2015

Eine Schätzung macht immer Sinn. Wenn von einem Profi realisiert - erst recht. maxmore ag arbeitet seit Jahren mit solchen Schätzer zusammen, die auch für Grossbanken auf der Basis von aussagekräftigen Daten den (Verkehrs-) Wert einer Immobilie berechnet.

Eine Schätzung macht vor allem in diesen Zeiten erst recht Sinn. Jetzt, wo der Markt seit geraumer Zeit nicht mehr so „dreht“ wie auch schon. Kommt hinzu, dass Banken und andere Experten in immer regelmässigerem Abstand, inzwischen fast wöchentlich, auf Gefahren einer Blase hinweisen, respektive auf ihr Platzen. Angenommene Gründe hierzu sind bekannt. Dabei wird immerhin auf regionale Unterschiede und Preisklassen hingewiesen. Und entscheidend, respektive einig scheint man sich zu sein, dass eine sanfte Landung voraussehbar sei, was immer das zum Beispiel in Greater Zug heissen mag.

Zurück zur Schätzung, die wahrscheinlich auch für Ihre Immobilie Sinn machen würde, sollten Sie an einen Verkauf denken. Wenn Sie mir einen Tipp erlauben - sollten Sie mit einem Makler zusammen arbeiten -: Vergewissern Sie sich, dass der Erhalt eines Mandates für ihn in erster Linie den vorgeschlagenen Verkaufspreis n i c h t bestimmt. Vor allem dann, wenn Sie in absehbarer Zeit verkaufen wollen. Weniger kompliziert formuliert: Lassen Sie sich von einem marktfernen Preisversprechen nicht blenden. Holen Sie auch hier verschiedene Meinungen ein.

Eigene Vorstellungen vom Verkaufspreis können, sind aber meistens mit dem Urteil der Käuferschaft nicht identisch. Häufig dann, wenn die Käuferschaft Banken konsultiert hat. Wichtig für die Käuferschaft dabei zu wissen: auch mit Banken kann man verhandeln, vor allem mit jenen, die – aus was für Gründen auch immer – auf Hypothekenumsatz „machen“. Deshalb, einmal mehr: möglichst viele Banken kontaktieren! Und auch Versicherungen: Diese sind vor allem an langfristigen Hypotheken interessiert. Aber auch Banken, sind doch ihre Margen bei Libor - Hypotheken alles andere als fett.

Eine weitere Möglichkeit, das beste Angebot herauszufinden: Dafür gibt es sogenannte Suchfirmen (Comparis etc.), die für Sie das interessanteste Angbote suchen.  Provisioniert werden sie vom Anbieter. Wenn genügend Zeit vorhanden, lohnt sich ein derartiges Vorgehen alleweil.

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Wieso bleiben Objekte seit geraumer Zeit länger auf dem Markt?
16. Dezember 2014

Der Markt scheint definitiv abgekühlt zu haben. Mit ein Grund dafür sind sicher auch die immer kehrenden Warnungen der Nationalbank und anderen Meinungsmachern, deren Ansichten von den Medien noch so gerne verbreitet werden. Schlechte Nachrichten verkaufen sich nach wie vor gut… (Siehe auch den Blogeintrag vom 6. September 2013.)

Ist die Situation aber wirklich schlecht(er)? Eines ist klar und dürfte inzwischen allenthalben angekommen sein: Der Markt dreht seit Monaten langsamer. Eine Abkühlung der Preise ist unschwer zu beobachten. Ins Rutschen sind sie aber z.B. in der Region Zug (noch) nicht. Wo Preis – Leistung stimmt, können immer noch gute Preise verlangt werden, da und dort wie bisher.

Die Krux jedoch kann sein, dass die Preisvorstellung an sich richtig ist, die Banken aber dafür ihre eigene Meinung haben. Wir alle wissen, dass Finanzierer aus verschiedenen Gründen viel vorsichtiger geworden sind. Was vor allem Kaufinteressenten für Objekte zwischen CHF 1.5 – CHF 2.5 Mio. zu spüren bekommen. In dieser Preisklasse muss einiges stimmen, damit eine Finanzierung steht: z.B. mehr Eigenkapital als bisher; finanzielle Situation in Sachen Einkommen, und, und, und. Etwas, was bei hochpreisigen Objekten, z.B. ab CHF 4 Mio. aufwärts zuweilen weniger ins Gewicht fällt. Bei top-exklusiven Objekten spielen zurzeit andere Faktoren eine Rolle: gewisse Rechtsunsicherheit in verschiedenen Belangen und andere bekannte Gründe, wie der dramatische Wertverlust des Russischen Rubels – um bei ausländischen Kaufinteressentlen nur einen von vielen Gründen zu erwähnen.

Um so wichtiger ist es auch für uns Makler, dieses Faktum bei Preisvorschlägen gegenüber der Verkäuferschaft einzubringen und nicht das „Blaue vom Himmel“ zu versprechen, um an das Mandat zu kommen. Eine einmal erwähnte Zahl bringt die Verkäuferschaft verständlicherweise nicht mehr so schnell aus dem Kopf. Währendem Kaufinteressenten ständige Marktwarnungen (genauso verständlicherweise aus ihrer Sicht) bei Preisverhandlungen einbringen.

Bei allen Warnungen, Expertisen und Meinungen landauf, landab, darf nie vergessen werden, dass jede Region immer noch ihre Eigenheiten hat und genauso jedes Objekt seine eigene Ausgangslage für einen nach wie vor guten Verkaufspreis. Bleiben wir also auch für Ihre Immobilie zuversichtlich! Alles andere bringt eh nichts.

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Wird zu früh und zu viel besichtigt?
25. November 2014

Fiktiv – Szenario: Interessent ruft an, will besichtigen und schon ist Makler Hurtig unterwegs. Im Immobilienverkauf kommt es tatsächlich zuweilen auch auf die Geschwindigkeit an. Geschwindigkeit muss aber nicht immer richtig sein. Vor allem dann, wenn der Makler in Aktivismus verfällt, ohne vorher dies und jenes geprüft zu haben.

Sich mit den richtigen Leuten beschäftigen ist die Herausforderung jedes Maklers. Die sogenannt richtigen Leute sind nicht in erster Linie Spontaninteressenten, sondern konkrete Käufer, deren Ausgangslage geprüft oder zumindest bekannt ist: z.B. Budget; Finanzierungsmöglichkeiten; gewünschter neuer Wohnort; Hausstil; Objektgrösse und, und, und. Je mehr vom Wunschprofil des Kaufinteressenten bekannt ist, desto besser. Kommt hinzu: Wer kaufen will, ist dazu auch meistens bereit!

Daher gilt es unter allen Umständen zu vermeiden, sich mit den falschen Leuten zu beschäftigen. Etwas, das Makler Hurtig leider nicht selten passiert. Das frustriert nicht nur ihn, sondern auch den Interessent, der die falsche Immobilie besichtigt. Die Verkäuferschaft sprich den Auftraggeber des Maklers erst recht! Er erinnert sich noch an das Auftragsgespräch, wo versprochen wurde, nur konkrete Käufer zu bringen…

Die Fähigkeit, potentielle Käufer von Möchtegernkäufern und / oder Guckern auszusortieren, ist eine der wichtigsten Aufgaben des Maklers. In diesen Zeiten erst recht. Wieso?

Wir alle wissen, dass seit geraumer Zeit eine gewisse Preissensibilität vorhanden ist – bei Käufern und vor allem auch bei Banken. (Zu Letzteren in dieser Beziehung mehr in diesem Blog.)  Die stetigen Blase – Hinweise in den Medien sind bei Kaufinteressenten nicht spurlos vorbei gegangen. Man ist nicht mehr wie auch schon bereit, jeden (Fantasie-) Preis zu bezahlen.

Und deshalb, um beim Thema zu bleiben, ist es in der Tat sehr wichtig für den (professionellen) Makler, seine Verantwortung auch in Sachen Preis wahrzunehmen: Beratung von Verkäuferschaft, basierend auf echten Schätzungen und später – wiederum im Interesse der Verkäuferschaft – keine unnötigen Besichtigungen zu arrangieren mit Leuten, deren Finanzierungsmöglichkeiten unsicher, wenn nicht gar unmöglich sind.

Mutiges / gezieltes Fragen schon beim ersten Kontakt ist wichtig. Der wahre Käufer fühlt sich davon nicht bedrängt. Weiss er doch, dass auch ihm ein offenes Gespräch mit dem Makler nur nützen kann.

Genauso wie der Verkäuferschaft bei der Mandatsvergabe. Auch Makler Hurtig (siehe oben) könnte sich damit viel unnötigen Aerger und Aufwand ersparen.

Wird zu früh und zu oft besichtigt? Wahrscheinlich schon. Trotzdem und der Vollständigkeit halber noch: Immer lässt sich nicht voraussagen, ob eine Besichtigung wirklich Sinn macht. In den allermeisten Fällen aber nur dann, wenn die Interessentenschaft nicht (aus was für Gründen auch immer) bereit ist, sich in die Karten schauen zu lassen. Bei diesen Leuten steht dann jeweils in der Kundendatei hinter dem Namen ein Fragezeichen…

Möchten Sie allenfalls Ihr Haus selber verkaufen, ohne Makler? > Kontaktieren Sie uns auch dann ungeniert und jederzeit! Wir sind gerne bereit, auch Ihnen von unseren Erfahrungen zu berichten. Damit auch für Sie der Hausverkauf nicht Mühsal und Aerger bedeutet, sondern Freude und interessante und angenehme Momente.

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Banken drehen weiterhin an der Belehnungsschraube.
06. September 2013

Es kam, wie es kommen musste - könnte man im Nachhinein sagen. Nach monatelangen regelmässigen Warnungen einer Marktüberhitzung (wahrscheinlich von ganz oben gesteuert) wurde neulich entwarnt, oder zumindest relativiert. Zu Recht! Auch an der Zinsfront scheint wieder Ruhe eingekehrt zu sein: siehe weiter unten.

Massnahmen, wie z.B. jener der Zürcher Kantonalbank vor ca. 2 Monaten bleiben aber in Sachen Vergabe von Hypotheken. Damals liess sie mit folgender Nachricht aufhorchen:

Bei Wohnungen über CHF 1.5 Mio. und Häuser über CHF 2 Mio. verlangt die Bank neu mindestens 30% Eigenkapital. Und soll überdies die für die Hypothekarvergabe massgebende Eigenschätzung teilweise deutlich unter dem Marktwert respektive Verkaufspreis ansetzen…!

Durch diese „Doppelpackung“ zwingt man den Käufer, Eigenmittel von bis zu 50% (!) einzubringen. Was logischerweise voraussehbare Konsequenzen haben kann. Man könnte es überspitzt auch als freiwillige Nadel bezeichnen, welche die bestehende Blase zum Platzen bringen soll.

Von einer „Abkühlung im Schritttempo“ von überhitzten Preisen kann damit jedenfalls nicht mehr die Rede sein. Anderseits scheinen die Banken auch in diesem Bereich erkannt zu haben, dass Umsatz alleine noch keine Profitgarantie ist. Obschon ihnen die "Zinsmacher" in Frankfurt nicht entgegenkommen, sozusagen:

Wie eben von der EZB mitgeteilt! So oder so wird es interessant sein, auch die Hypothekarzinsen weiter zu beobachten. Nach dem Entscheid aus Frankfurt dürften sie weiterhin stabil bleiben respektive wieder fallen.

Für Sie als Käufer wartet also weiterhin sehr günstiges Geld - auch für Langzeitkredite - wenn auch mit verschärften Auflagen bez. Eigenkapital.

Das Motto der Banken könnte in diesen Belangen trotzdem lauten: Gesundschrumpfen und dafür wieder mehr verdienen, anders formuliert: mit Entschleunigung nachhaltiger und erfolgreicher sein.

Kurzfristiges Profitdenken war noch nie nachhaltig! Das sollten sich auch gewisse Makler hinter die Ohren schreiben. Makler, die sich mit nicht realistischen Preisversprechen Mandate angeln, weil Umsatz generiert werden muss: hohe Fixkosten etc. Dass ein Besitzer resp. Verkäufer einer Immobilie den höchst möglichen Verkaufspreis erlangen will, ist logisch und selbstverständlich!

Und ihm zu einem höchst möglichen Verkaufspreis zu verhelfen, ist die unabdingbare Aufgabe eines professionellen Maklers, keine Frage. Seine Aufgabe ist es aber auch, eine transparente und realistische Markteinschätzung für das jeweilige Objekt zu erstellen – in erster Linie im Interesse seines Mandanten. (Siehe dazu auch den Blogeintrag: „Keine Strategie – die schlechteste aller Lösungen.“)

Als Makler mit bewusst überschaubaren Fixkosten kann sich die maxmore ag leisten, Mandate an Mitbewerber "abzugeben", die in Sachen Preis das Blaue vom Himmel versprechen. Auch andere seriöse aber grosse Agenturen (die Rede ist von der ganzen Schweiz) nehmen keine Mandate mit überhöhten und nicht realistischen Preisvorstellungen an.

Alle sind wir verantwortlich für eine gesunde Entwicklung des Marktes – auch die Medien, die Banken und Beratungsfirmen. Teilweise plakatives Schüren von Angst ist genauso wenig förderlich wie die Pauschalisierung von extremen Beispielen von Immobilienverkäufen.

Immobilien sind immer Unikate in einem segmentierten Markt. Und unabhängige Studien und Analysen von Banken und Beratungsfirmen widerspiegeln Markttendenzen und nicht den Wert einzelner Objekte.

Auch Ihre Immobilie, die Sie vielleicht demnächst verkaufen wollen, ist ein derartiges Unikat. Ein Tipp, wenn Sie wirklich innerhalb einer bestimmten Frist Ihr Haus oder Ihre Wohnung erfolgreich (u.a. zu einem guten Preis) verkaufen wollen: lassen Sie sich nicht von unrealistischen Versprechen blenden. Es lohnt sich vor allem für Sie nicht – aus verschiedenen Gründen, die wir Ihnen gerne mitteilen.

Nehmen Sie sich Zeit. Erstellen oder lassen Sie eine professionelle Markteinschätzung erstellen – als Basis für eine marktkonforme Festlegung des Verkaufpreises und dessen Vermittlung / Kommunikation. Wir erstellen Ihnen gerne eine aussagekräftige Schätzung - kostenlos!

Und analysieren mit Ihnen die Marktsituation, um den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihre Immobilie festzulegen. Was gerade in diesen Zeiten sehr wichtig ist, wenn Sie innert nützlicher Frist verkaufen wollen und aus Ihrem schönen Haus und Ihrer schönen Wohnung keinen "Ladenhüter" machen wollen - mit allen Konsequenzen. Eine gemeinsame Analyse ist nicht nur kostenlos, sondern auch völlig unverbindlich für Sie.

Im hochpreisigen Segment soll ein Ueberangebot bestehen, wie die ZKB  auch zitiert wird.  Stimmt das? Für mich ist auch das zu pauschal formuliert. Objekte, sagen wir ab 3-4 Millonen, bei denen das Gesamtpaket stimmt, also inkl. marktkonformer Preis, sind nicht in Ueberzahl vorhanden.

Alles andere als in Ueberzahl vorhanden sind bekanntermassen Liegenschaften an Seelagen (direkt oder unweit davon) / Grundstücke  oder exklusive Villen mit fantastischer Seesicht in den Kantonen ZG, SZ oder LU. Bitte beachten Sie auf dieser Website auch die Liste mit > exklusiven Objekten, die nicht öffentlich angeboten werden.

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Keine Strategie - die schlechteste aller Möglichkeiten.
31. Mai 2013

Die Suche nach dem richtigen Käufer kann in diesen Zeiten schon mal dauern. Der Preis kann ein Grund sein. Was nicht heissen soll, dass die Preise ins Rutschen kommen. Boomt der Markt aber nach wie vor?

Tatsache ist, dass er widersprüchliche Signale aussendet. Die Rede ist von Greater Zug, wo auch maxmore ag täglich Informationen von der Front erhält. Hier ein paar Gedanken dazu.

Gute Objekte, bei denen alles stimmt (Lage, Grösse, Zustand etc.) sind nach wie vor nicht en masse vorhanden. Und wenn die Rede vom ganzen Packet ist, also inklusive Preisvorstellung, werden Angebote für Suchende nicht rar aber überschaubar, wie neulich ein Banker meinte. 

Kaufinteressenten sind verunsichert: "Soll ich jetzt bei hohen Preisen kaufen? Kommen Preise ins Rutschen? Wie beweglich sind Verkäufer? Wollen sie hier und dort nur den Markt ausloten? Oder ist ihr Angebot ernst gemeint? Was bedeuten die ständigen Hinweise in den Medien?

Fragen über Fragen, die Kaufinteressenten beschäftigen (können). Viele Möchtegernkäufer beschäftigen solche Fragen tatsächlich. Zuweilen spürt man auch schon mal so eine Art Trotz:

"Wir möchten und könnten zwar kaufen, tun es momentan aber aus Prinzip nicht..." (Unterschätzen wir Trotz nicht.)

Als Verkäufer (ob mit oder ohne Makler) kann man diese Verunsicherung und Zurückhaltung der Kaufinteressenten in der Marketing-/ und Preisstrategie berücksichtigen oder ignorieren. Ignorieren so nach dem Motto:

"Runter kann ich immer!" Was grundsätzlich richtig ist - mit möglichen "Deflations" - Konsequenzen. Zum Beispiel: Der vermeintliche Käufer steht an der Seitenlinie und nimmt sich Zeit bis er wieder ins Spiel eingreift. Er wartet bis der Preis dort ist, wo er ihn haben möchte.    

Wohin geht denn überhaupt grundsätzlich die Reise? Nach wie vor nach oben? Ungebremst? Es ist wie jeweils an der Börse oder vor einem Fussballmatch. Vor dem Kickoff weiss es jeder besser; kein Argument kann widerlegt werden. Und ist es noch so opti-/ oder pessimistisch. (Keine Angst, ich verweise jetzt nicht wieder auf den SCHWARZEN SCHWAN von Nassim Taleb wie in früheren Blogeinträgen.)

Ich mache es mir für einmal einfach und sage: Jede Preissteigerung wird mal enden - wenn vielleicht auch nur temporär. Mit dieser lapidaren Feststellung könnte man jede Diskussion austrocknen. Und beliebt man sich damit auch nicht. Also nicht empfehlenswert. Ob Verkäufer oder Käufer - bringen Sie trotzdem Ihre eigene Meinung ein.

Ihr gesunder Menschenverstand wird Sie dabei unterstützen. Andere wissen es meistens nicht besser. Auch der Nachbar nicht, der vielleicht streuen lässt, zu was für einem Wahnsinnspreis er verkauft habe...

Ich lasse die eingangs gestellten Fragen absichtlich unbeantwortet. Ueberlassen wir die Prognosen den wahren Experten. Im Nachhinein werden sich ohnhin genügend "Wahrsager" finden, die es schon immer gewusst hatten...(Die Finanzkrise lässt grüssen.)

Und damit zurück zur Festlegung des Preises für Verkäufer. Möglichst hoch; extrem hoch; oder ungerechtfertigt (was immer das heissen mag) hoch: Alle Varianten können richtig und falsch sein. Die letzte Version ist meistens falsch.

Logisch, nicht jede Ausgangslage ist gleich. Die Einen möchten möglichst rasch verkaufen; Anderen pressiert's nicht; und wieder Andere verkaufen erst dann, wenn "der Russe" oder "Der-Mister-mir-egal" an der Immobilie interessiert ist. Aber jede Strategie kann ihre Berechtigung haben. Nicht wenige haben aber gar keine Strategie! Was die schlechteste aller Möglichkeiten ist.  

Keine Strategie soll hier schlecht geredet werden. Jede sollte aber auch mitberücksichtigen, dass Käufer ebenfalls rechnen - auch "Russen" und andere vermeintliche "Jeden-Preis-Zahler". Und auch sie lassen sich beraten, zum Beispiel von Banken, die früher oder später ohnehin mit im Boot sind.  

- Wie schaffe ich es, den bestmöglichen Markt - Preis zu realisieren?

- Was muss ich bei der Preisfestlegung berücksichtigen?

- Was sind Möglichkeiten, den richtigen Preis richtig zu kommunizieren?

- Wie vermeide ich unnötigen Aerger mit falschen Versprechen?

- Wie verkaufe ich meine Immobilie erfolgreich?

- Und wie verkaufe ich sie nicht nur erfolgreich, sondern auch mit Spass + ohne Aerger?

Ob Wohnung, Haus, Villa oder Land - und in welchem Preissegement auch immer: Auch Ihre Immobilie ist ein Unikat. Und jedes Unikat hat seinen Preis.

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Lichtdurchflutet.
17. Mai 2013

Für Kaufinteressenten geht der erste Kontakt mit einem Objekt über Fotos und Beschreibungen. Je besser und aussagekräftiger die Fotos, desto weniger Text braucht es - könnte man mutmassen. Ich meine, nur halbwahr! Schöne Fotos sind ein Thema für sich, worüber ich hier demnächst auch schreiben werde. Zumal Fotos das A und O einer guten Anzeige sind, keine Frage. Aber auch ein guter und richtiger Text kann eine Immobilie in gutes Licht stellen. "Ueberbelichtet" sollte sie, die Immobilie, dabei aber nie sein.

Wie realistisch sind eigentlich Immobilien - Beschreibungen? Eine wichtige Frage, deren Antwort auch für Besitzer mit Verkaufsabsichten interessant sind. 

Kaufinteressenten - auch für Immobilien - lassen sich heutzutage nicht mehr so einfach etwas aufschwatzen respektive "aufschreiben". Dafür sind wir alle durch tägliche Werbebotschaften nicht nur abgestumpft, sondern auch hellhörig und helläugig genug. Floskeln, Uebertreibungen und Verzerrungen werden auch in der Immo - Branche durchschaut. 

Obschon Beschreibungen nicht grundsätzlich falsch sein müssen, sagen sie zuweilen wenig aus. Beispiel "Liebhaberobjekt": sagt vieles und nichts auf den ersten Textblick. Es kann ein Schnäppchen sein, aber genauso ein "Fass ohne Boden". Oder der Ausdruck "gut erhalten": was heisst das schon! Oder, es gäbe Unmengen von Beispielen: "zentral gelegen und ruhig". Ueberhaupt möglich? 

All diese Standards findet man immer wieder in Anzeigen - übrigens zuweilen auch bei maxmore. Auch deshalb will ich sie nicht werten... Denn sie müssen auch nicht falsch sein - im Zusammenhang mit ihrer Funktion. Eine Anzeige muss in erster Linie neugierig machen!

"Hallo, ist da jemand? Hört mir jemand zu?" Auch in unserer Branche gilt es, erst einmal Aufmerksamkeit zu erringen. Gehört zu werden. Zuhörer und Zuhörerinnen zu gewinnen, die bereit sind, auf unsere Rufe zu reagieren. Um das zu erreichen, darf ein Zuruf schon mal von der Norm abweichen. Sollte viel mehr. Adressaten schätzen es sogar: Wir wollen doch alle ab und an etwas verführt werden, wie Psychologen meinen.

Bei Immobilien geht es um viel Geld. Zuweilen sogar sehr viel. Für die meisten Verkäufer oder Käufer ist ein solches Geschäft  im Leben einmalig. Sie erwarten erst recht mit sachlicher Schreibe angesprochen zu werden. Und trotzdem dürften auch sie nichts gegen einen "Schuss" Fantasie haben.

Ebenso zu Recht haben sie indes nichts übrig für falsche Versprechungen. Bringen sie ohnehin allen nichts - weder dem Kaufinteressent, dem Makler noch dem Verkäufer. Zeitverschwendung für alle!

Wie bereits angesprochen kommt auch ein seriöser Makler nicht ohne eine gewisse Verkäufersprache aus. Blumig muss aber nicht unseriös sein. Halbwahre oder fragwürdige Hinweise haben aber meistens nicht mehr viel Seriosität am Hut. So im Sinne einer auch schon gelesenen suggestiven Frage: "Sind Sie blöd und bezahlen immer noch Maklerprovisionen?"

Es ist auf dieser Website mehr als einmal vermerkt: Käufer + Käuferinnen sind logischerweise alles andere als blöd, ganz im Gegenteil! Sie sind meistens sehr gut informiert und durchschauen allzu vielversprechende Textbilder.

Wieso also nicht ab und zu eine kleine Wortspielerei, wie neulich gelesen: "Wo schön wohnen jeden Morgen neu beginnt!" Oder an Besitzer mit Verkaufsabsichten gerichtet: Gehen wir (Sie + ich / maxmore) zusammen auf Erfolgskurs. Der Wind ist günstig: Preise immer noch hoch. Wer weiss schon, was morgen ist. Oder: Immobilien würden zu maxmore gehen. Dazu stand zugegebenermassen ein ähnlicher Spruch Pate... 

Ich bedanke mich für Ihre geschätzte Aufmerksamkeit. Und ich wünsche Ihnen allen angenehme Pfingsten - hoffentlich an einem Ort, der auch draussen lichtdurchflutet und nicht wolkenbehangen ist. Pfingsten soll ja wieder mal ein "Inhouse - Event" werden. Zumindest hier in Zug und Umgebung. Machen Sie es doch einfach wie die Briten, für die es auch für ein Picknick kein schlechtes Wetter gibt. Wie recht die wetterfesten Leute von der Insel haben!

Und ganz zum Schluss noch ein Tipp: Ueberraschen Sie Ihre Lieben in diesen Tagen beim Frühstück mit dem Spruch "Heute ist wie der erste Morgen auf Erden!" So nach dem Motto: Es muss ja nicht immer 100%-ig zutreffen; wenn doch, um so besser! Hauptsache es macht Spass und gid e gueti Luune! Und kommt nicht so langweilig "lichtdurchflutet" daher... 

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Die Immobilie fürs Leben. Gibt es die noch?
04. April 2013

Wohl kaum. Das ist auch gut so. Nicht wir richten unser Leben nach einer Immobilie ein, sondern es sind unterschiedliche Immobilien, die zur jeweiligen Lebensphase und Ihren Anforderungen passen müssen.

Sind zum Beispiel die Kinder aus dem Haus; vielleicht haben sich Erneuerungen oder fällige Reparaturen angestaut oder der Garten wird langsam mühsam - dann könnte der Zeitpunkt für eine neues Zuhause gekommen sein. Das etwas kleinere Haus oder gleich die moderne, bequeme Wohnung mit Privatgarten oder grosser Terrasse oder das Penthouse mit faszinierendem Panoramablick. Das neue Zuhause für einen neuen Lebensabschnitt!

Neue Immobilie. Neues Leben. Gleich ob Sie auf der Suche nach der Neuen sind oder Ihr Haus verkaufen - wie auch immer: Der Wechsel sollte so angenehm wie möglich vonstatten gehen.

Sie lieben Ihr gewohntes Umfeld. Das ist noch lange kein Grund, die liebgewonnene Umgebung mit allen ihren Annehmlichkeiten zu verlassen. Entweder man sucht für Sie die Immobilie in der Nachbarschaft oder - falls Sie ein Haus mit einem Grundstück haben, das eine Neuverbauung mit einem Mehrfamilienhaus zulassen würde, übernehmen Sie dort eine Wohnung.

So blieben Sie Miteigentümer des Grundstücks und wohnen weiterhin dort, wo Sie es gewohnt sind. Eine Ersatzwohnung während der Bauzeit müsste dann besorgt werden: alles Arbeiten und Dienstleistungen, die ein professioneller Makler für Sie besorgen und Sie dabei unterstützen kann. Dies lediglich als mögliches Szenario, das für Sie allenfalls auch in Frage kommen könnte.

Der richtige Makler für Sie würde sich auch nicht scheuen, Sie beim Umzug zu unterstützen. Auch bezüglich Finanzierung für die neue Immobilie darf von einem Makler verlangt werden, für Sie nach den günstigsten Möglichkeiten zu suchen. Obschon Hypotherkarsätze nach wie vor sehr tief sind, lohnt es sich immer, nach interessanten Offerten Ausschau zu halten - zusätzlich zu jener von Ihrer "Hausbank".

Wichtig beim Verkauf Ihrer Immobilie ist natürlich auch, den bestmöglichen Marktpreis zu erhalten und den richtigen neuen Besitzer zu finden. Meistens ist es dabei von Vorteil, den Verkauf, die Vermittlung in professionelle Hände zu geben. Ob es Ihre Hausbank ist, müsste sehr gut geprüft werden! Es braucht jedenfalls jemanden, der mit allen zur Verfügung stehenden Möglichkeiten + Erfahrungen sich einsetzt, für Sie den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen. Da lohnt es sich in der Tat, nicht das erstbeste Angebot eines Maklers oder einer Bank einfach so hinzunehmen. Der zeitliche Aufwand, für Ihre Situation den Richtigen zu finden, lohnt sich immer.

Vor einem Immobilienverkauf lohnt es sich ebenfalls abzuklären, ob allenfalls die eine oder andere Reparatur Sinn macht, man könnte es auch Immobilien - Kosmetik nennen: z.B. Böden, Malerarbeiten, Fassade etc. Alles, was für einen guten, ersten Eindruck nutzen kann. Auch hier wieder: Der professionelle und erfahrene Makler kann einschätzen, was im Hinblick auf den Verkauf Sinn macht oder nicht. Und der richtige Makler würde Sie auch mit den richtigen Handwerkern zusammen bringen.

Neue Immobilie. Neues Leben. Gerne berichten wir Ihnen mehr zu unserem > speziellen Senioren - Service
und unseren > Immobilienverkauf mit Garantie.

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Wissen wir, was morgen ist?
11. Januar 2013

"Wissen Sie, was morgen ist?" Diese Frage stellt eine Bank in ihrer Werbung. Eine simple, aber gute Frage. Wir wissen es natürlich alle nicht. Im Immobilienmarkt kann man sich auch fragen: Hot oder not? Ist er wirklich heiss gelaufen, oder doch nicht so wie immer wieder behauptet.

Hier ein paar Wahrnehmungen + Spekulationen. Exklusiv sind sie und können sie nicht sein. Immer wieder auf Tatsachen hinzuweisen schadet aber nicht. Auch wenn inzwischen der eine oder andere darauf antworten mag: "Meine Meinung steht fest! Bitte verwirrt mich nicht mit Tatsachen." Diese Einstellung soll es zuweilen auch in der Politik geben...

Entschleunigt - aber immer noch im Vorwärtsgang: Dies dürfte die allgemeine Situation nicht schlecht beschreiben. Dass ein Käufermarkt entstanden sei, ist sicher nicht richtig. Dass Kaufinteressenten jedoch seit Monaten nicht mehr so "zupacken" wie auch schon, ist feststellbar.

Aber auch hier: keine Regel ohne Ausnahme. Je nach Preissegment kann Unterschiedliches festgestellt werden. (Alleine dazu liesse sich hier ein mehrseitiger Kommentar abgeben.)

Es stimmt: Es gibt nach wie vor viele Indizien für einen robusten Markt. Sie kennen sie! Wenn das Preis-/ Leistungsverhältnis einigermassen stimmt, findet jede Immobilie nach wie vor die richtige Käuferschaft. Kommt hinzu, dass z.B. exklusive (See-) Liegenschaften wohl für sehr lange Zeit gar keinen Preis haben, sondern einen Wert. Will heissen: für echt Besonderes wird künftig noch mehr Geld im Umlauf sein - auch in Greater Zug.

Für Immobilien, bei denen die Finanzierungs-, Bewertungspolitik der Banken eine wichtige Rolle spielen, könn(t)en Preise aber tatsächlich schon etwas unter Druck geraten. Was auch schon mal da und dort festzustellen ist. Fakt ist: Der sogenannte Marktpreis hat für Banken nicht mehr den gleichen Stellenwert als Basis für eine normale Finanzierung wie auch schon.

Zu den Konsequenzen dazu ist in diesem Blog auch schon berichtet worden: Kaufinteressenten nutzen dies bei Preisverhandlungen.

Wissen wir, was morgen ist? Natürlich nicht. Wir alle wissen oder fühlen aber sehr wohl, dass jede Party einmal zu Ende gehen wird. Die Immo - Party wird indes wohl noch für einige (lange?) Zeit am Laufen sein. Es sei denn.... Aber wer will denn schon mit Pessimismus verwirrt werden. Der "Schwarze Schwan" soll uns bitte in Ruhe lassen. (Lesen Sie dazu auch den Eintrag "Blase oder nicht Blase".)

Wenn wir alle etwas entschleunigen, kommen wir schneller voran. Auch dies könnte eine Sichtweise sein. Weniger pathetisch: Wie immer sich das Ganze entwickeln wird, es bleibt wohl immer ein Privileg, nicht unmittelbar handeln zu müssen. Das gilt auch für den Immobilienmarkt.

Vielleicht auch für Sie als Besitzer mit Verkaufsabsichten? Wollen wir uns mal völlig unverbindlich kennenlernen? Um in aller Ruhe über Ihre Immobilie zu sprechen. Einfach so und wie gesagt völlig unverbindlich. Auch Ihre Meinung zum "Was-kann-morgen-sein?" interessiert uns.

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Braucht der Immobilienmarkt den Makler?
14. Dezember 2012

Makler oder nicht Makler? Diese Frage stellen sich noch immer rund 50% von Immobilienbesitzern vor dem Verkauf. Nicht wenige stellen sich diese Frage aber gar nicht. Für sie gibt's nur die Maklerlösung.

Dazu noch zwei weitere Tatsachen: Hier in der Schweiz konnten die Immobilienmakler ihren Anteil in den vergangenen Jahren nicht erhöhen.

Und der Wettbewerb der Immobilienmakler untereinander hat sich durch die Zunahme der Betriebe und der Qualitätssteigerung Einzelner deutlich verschärft. Auch in Greater Zug. Und das ist gut so! 

Wie erfolgreich übrigens die Privatverkäufer wirklich sind, ist praktisch unmöglich zu eruieren. Was man aber z.B. weiss ist, dass nicht sehr marktgängige Immobilien den privaten Verkäufern Mühe bereiten. Und diese landen nach längeren + erfolglosen Selbstversuchen dann doch beim Makler.

Immobilien - Makler haben nicht das beste Image. Obschon sich auch in dieser Branche immer wieder Schwarze Schafe breitmachen wollen, ist diese Vermittlungs - Dienstleistung heutzutage in guten Händen. Finde ich jedenfalls; obschon man ab und an auch Anderes zu hören bekommt, auch von Immobilienbesitzern.  

Zum Thema Provision: selbstverständlich und logischerweise bezahlen Sie bei allen Maklern eine Provision! (Auch wenn schon mal da und dort mit "tricky" Empfehlungen andersrum geworben wird.)

Auch die Maklertätigkeit ist in erster Linie eine beratende und von dieser hängt der Erfolg ab. Die Provision eines Immobilienmaklers ist eine Erfolgsvergütung.

Damit befindet sich der Makler übrigens in der honorigen Gesellschaft von Anwälten, Aerzten, Steuerberatern, Treuhändern etc. Trotzdem gibt es einen Unterschied zu diesen Berufsgruppen:

Die meisten derer Honorare sind nicht vom Erfolg der Tätigkeit abhängig. Der Arzt z.B. bekommt sein Honorar auch, wenn der Heilungserfolg ausbleibt; der Anwalt, auch wenn er den Prozess verliert. Der Makler hingegen trägt das volle Kostenrisiko.

Das darf man ruhig auch mal erwähnen. Und das nehmen Sie mir sicher nicht übel, sehr geehrte Aerzte, Anwälte, Treuhänder und Steuerberater. 

Es sei denn, Sie als Verkäufer bezahlen schon im Voraus, auch wenn nur einen Teil der Provision. Dann haben Sie es aber ziemlich sicher nicht mit einem seriösen und professionellen Makler zu tun.

Wie in jeder Branche gibt es auch bei uns logischerweise gute und weniger gute Vertreter. Ein Gütesiegel von irgendeinem Verband sagt aber meiner Meinung nach wenig über die effektive Qualität eines Makler's aus. 

Den höchst möglichen Marktpreis zu erzielen; die Sicherheit einer professionellen Abwicklung; ein voller Leistungseinsatz mit Herzblut; Freude am Beruf; Erfahrung und Kenntnisse des Marktes; gute Sprachkenntnisse; Seriosität; und und und: all dies hat nichts mit einer Verbandszugehörigkeit zu tun. Wie in anderen Branchen auch.

Ich schliesse mit der Titelfrage: Braucht der Immobilienmarkt den Makler? Antwort: selbsverständlich! Oder etwas weniger offensiv: Nicht unbedingt, aber auch der Immobilienmarkt kann ihn gut gebrauchen. Das wissen Privatverkäufer spätestens nach erfolglosen und unterschätzten Versuchen.

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Bremsen Banken die Ueberhitzung bewusst?
07. Dezember 2012

Banken agieren bei Finanzierungen seit einigen Monaten sehr zurückhaltend, um nicht zu sagen konservativ.

Kaufinteressenten mit geringem Eigenkapital spüren das erst recht. Hier daher die eine oder andere Frage sprich Mutmassung zum gegenwärtigen Verhalten der Banken, ohne Absicht zu verallgemeinern.

Mitte 2012 wurde "Basel III" eingeführt. Die Eigenkapitalvorschriften der Banken wurden verschärft. Das kostet ihnen Geld. Erhöhen die Banken deshalb ihre Margen?

Wovon gehen die Banken grundsätzlich aus? Glauben sie an eine Abwärtsentwicklung des Marktes? Offenbar.

Wie anders ist zu erklären, dass gewisse Banken, für die Hypothekarkredite ein wichtiges Produkt sind, inzwischen doch tatsächlich sehr konservativ agieren?

Zusagen an Kaufinteressenten mit geringem Eigenkapital erfahren viel grössere Zurückhaltung als noch vor nicht allzu langer Zeit. Preis-/ resp. Zinsunterschiede ausfindig zu machen und zu nutzen wird dadurch noch schwieriger.

Objektverkaufswert und Belehnung divergieren immer mehr. Ist der jahrzehntelange Aufwärtstrend am Abflachen? Gehen Banken doch davon aus? Bremsen sie ganz bewusst? Sie werden unterschiedliche Antworten erhalten.

Wir wissen es alle: Eine Zinserhöhung der Nationalbank hätte nicht gewollte wirtschaftliche Konsequenzen: Frankenkurs etc. Hat sie, die Nationalbank, Banken landesweit tatsächlich angehalten, grössere Vorsicht bei Finanzierungen zu walten? Es scheint so.

Würden die Banken es von sich aus tun....? Sicher nicht alle. Zumal auch für Sie billiges Geld in Hülle und Fülle vorhanden ist / wäre. Was noch nichts für wirklich realisierbare Margen aussagt.

Wie auch immer: bei der SNB scheint man die Möglichkeiten und Gefahren eines "Schwarzen Schwans" (siehe Blog vom 16.11.) auch zu kennen.

Den jetzigen Zeitpunkt für Verkäufe zu nutzen ist sicher überlegenswert - auch wenn vielleicht gar nicht vorgesehen. Man sollte aber dabei auch berücksichtigen, dass gewisse Banken nicht nur zurückhaltend, sondern sehr zurückhaltend geworden sind.

Ihre Schätzungen als Grundlage für die Finanzierungshöhe können schon mal über 20% (!) unter Markwert sein; oder sagen wir unter Preisvorstellungen der Verkäuferschaft.

Noch nicht alle Verkaufinteressierten scheinen dies zu realisieren. Zu realisieren, dass dadurch die Zahl von konkreten Käufern logischerweise verringert wird. Oder dass tiefe Markteinschätzungen spätestens bei Preisverhandlungen zur Sprache kommen.

Zögern Sie nicht, Ihren Banker zu kontaktieren und ihm "auf den Zahn zu fühlen". Er kann Ihnen obige Fragen aus Sicht der Banken am besten erklären. Uebrigens, auch er weiss natürlich - und das ist zu respektieren: "Vorhersagen sind vor allem dann schwierig, wenn es um die Zukunft geht..." Nicht voraussehbare Makro - Ereignisse lassen grüssen.

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Versprechen ist gut. Garantieren besser.
26. Oktober 2012

Mehr Sicherheit und die Gewähr einer umfassenden und professionellen Leistung kann selbstverständlich auch garantiert werden. Wir jedenfalls tun es. Schriftlich!

Das Verkaufskonzept ist die Grundlage dazu. Darin sind alle Aktivitäten enthalten, die für einen erfolgreichen Verkauf sorgen, z.B.: Dokumentation, Inserate usw.

Ein Konzept ist nur so gut, wie es tatsächlich auch umgesetzt wird. Diese Umsetzung garantieren wir Ihnen. Dies gibt Ihnen die Sicherheit, dass die versprochenen Aktivitäten auch wirklich realisiert werden. Sollten Sie feststellen müssen, dass dem nicht so ist, wird eine "Busse" fällig. Oder Sie hätten die Möglichkeit, das Mandat frühzeitig zu kündigen. Diese beiden Varianten würden im Mandatsvertrag festgehalten.

Selbstverständlich sind wir überzeugt, garantierte Leistungen zu erfüllen - logischerweise auch aus eigenem Interesse. Trotzdem offerieren wir Ihnen die Gelegenheit, ein gutes Gefühl zu haben, dass Sie mit dem richtigen Makler zusammenarbeiten. Auch wenn der Verkauf, zum angestreben Bestpreis für Sie, manchmals etwas Zeit benötigen kann.

Zuweilen ist der erste Interessent auch der Käufer, zuweilen aber auch erst der Zwanzigste. Hauptsache, der Makler bleibt motiviert, bleibt konzentriert und aktiv. Und Ihr gutes Gefühl, den richtigen Makler zu haben.

Versprechen ist gut. Garantieren besser. Sie haben Recht, wenn Sie auch so denken.

Gratis offerieren wir Ihnen auch eine Markteinschätzung Ihrer Immobilie, als Basis für die Festlegung des richtigen Verkaufpreises. Profitieren Sie auch davon. Zum Schluss noch dies:

"Wir versprechen, nichts zu versprechen, was wir nicht versprechen können." (Werbung einer Bank) Wir, maxmore ag, versprechen nur, was wir > garantieren können. Nur das!

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Eine gute Stimmung ist alles.
19. Oktober 2012

Was ist erfolgreiches Verkaufen? Darüber gibt es seit Jahrzehnten sogannte Wahrheiten. Stimmen diese heutzutage noch? Hier einige von ihnen, die immer als richtig galten:

1. 

Verkaufen ist Ueberzeugen

2. 

Ein guter Verkäufer sagt dem Kunden wieso sein Produkt besser ist als das der Konkurrenz.

3. 

Die besten Verkäufer sind extrovertiert und lieben es, sich mit Menschen auszutauschen.

4. 

Erfolgreiche Verkäufer sind dazu geboren. Sie können nicht "gemacht" werden.

Diese sogenannten Wahrheiten sollen schon seit langem nicht mehr richtig sein. Wieso?

1.

Kunden heutzutage versuchen zu überzeugen, das ist in den meisten Fällen nicht mehr möglich. Der Kunde ist meistens bestens informiert und kennt das angepriesene Produkt zumindest genau so gut wie der Verkäufer.

2. 

Der heutige Kunde hat unzählige Möglichkeiten, Produkte zu vergleichen. Viel mehr als früher.

3.
 

Behauptung von Experten: Die weltweit erfolgreichsten Verkäufer sind eher introvertiert, vor allem wenn es um "High - Level" - Verkäufe geht.

4. 

Jeder kann das Handwerk eines Verkäufers lernen. Gute Zuhörer erst recht.

Noch immer scheint es vorteilhaft zu sein, als Verkäufer gut und viel zu reden. Auch hier erstaunliche Expertisen: Ein gutes Verkaufsgespräch besteht aus 20% Reden und 80% Zuhören - aus Sicht des Verkäufers. Weiter soll Kreativität und das Verstehen des Geschäfts sehr wichtig sein. (Letzteres darf als Binsenwahrheit gelten.)

Kunden sind ausgestattet mit viel Informationen. Vor allem jene, die schon längere Zeit auf Produktsuche sind. Sie erwarten Verkäufer, die ihre Wünsche kennen und alles tun, ihre Probleme zu lösen. Dafür muss man ein guter Zuhörer sein. Kunden schätzen "Business People", die fähig sind, eine objektive Konversation zu führen. Falsche Versprechungen werden durchschaut. Sie sind wie Käse in der Mäusefalle.

Was bedeutet all dies für den Verkauf von Immobilien? Dazu eine einfache Antwort: In den allermeisten Fällen stimmen obige Richtigstellungen zu immer noch verbreiteten Behauptungen. Da es bei Immobilien um viel Geld geht, erst recht. Der Kaufinteressent soll nicht König sein, muss aber als kompetenten und meistens gut informierten Partner gesehen werden.

Sind das alles Binsenwahrheiten? Vielleicht. Es schadet aber nicht, sie wieder mal in Erinnerung gerufen zu haben.

Wer es versteht, von Beginn an für eine angenehme Stimmung zu sorgen, legt damit den Grundstein für  gute Gespräche, Vertrauen und Glaubwürdigkeit. Was sich nicht zuletzt bei Preisverhandlungen auszahlen wird. Eine weitere Binsenwahrheit? Ja, aber auch diese ist richtig!

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Ist der Verkaufspreis tatsächlich so wichtig?
12. Oktober 2012

Den richtigen Verkaufspreis bestimmen ist immer wichtig (siehe auch 4. Okt. 2012). Vor allem heutzutage. Und vor allem dann, wenn an gleichen Orten und ähnlichen Lagen ähnliche Objekte auf dem Markt sind. Dann hat der Käufer aussagekräftige Vergleichsmöglichkeiten, die er natürlich nutzt.

Solche möglichen Vergleiche sind bei der Preisfestlegung zu berücksichtigen. Auch dann, oder v.a. dann, wenn überdies Preise von neulich verkauften Objekten mit ähnlichen Kriterien eruierbar sind, was allerdings hierzulande meistens schwer möglich ist, wenn überhaupt.

Logischerweise ist aber jede Wohnung und jedes Haus auch ein Unikat. Trotzdem, speziell Wohnungen mit ähnlichen Baujahren und Ausbaustandards können und werden anhand von Fläche, Etage etc. verglichen. Je grösser das Angebot erst recht. All dies nutzen Käufer spätestens bei Preisverhandlungen.

Die Zeitspanne, innerhalb derer ein Objekt verkauft werden soll, kann einen "überhöhten" Preis trotzdem rechtfertigen. Man setzt auf Zeit - in der Hoffnung, den anvisierten Preis irgendwann zu realisieren. Das kann klappen, kann aber auch gefährlich sein: siehe 4.Okt. 2012.

Wenn genügend Zeit für Preis - Spekulationen vorhanden, ist es zuweilen vorteilhaft, das Objekt für eine gewisse Zeit wieder vom Markt zu nehmen, um das Etikett eines "Ladenhüters" zu vermeiden. Dies kann vor allem bei sog. Liebhaber - Objekten Sinn machen. Der Liebhaber kann "heute" schon vor der Tür stehen, aber auch erst "übermorgen". Häufig ist Geduld gefragt.

Insbesondere bei Seeliegenschaften, vor allem in Greater Zug ein sehr rares Gut, braucht es zuweilen Zeit, einen "stolzen" Preis realisieren zu können. Derartige Liegenschaften im Verkauf sind momentan so rar, dass kein eigentlicher Marktpreis dafür besteht. Hier ist das persönliche Netzwerk des Maklers erst recht von grosser Bedeutung, zumal solche Objekte sehr diskret und leise angeboten werden (sollten).

Entgegen gelegentlichen Medienberichten kommen Kaufinteressenten auch für solche exklusive Immobilien nicht nur von Osteuropa... Zumal, wenn nicht schon jetzt, demnächst kapitalstarke Käufer auch aus bisher "unbekannten" Regionen auf der Suche nach Wohnperlen sein weden oder eben schon sind.

In diesem Hoch-Preis-Segment bestimmt der Markt den Erlös erst recht - ob Kaufinteressenten aus Ost-/ Europa, Asien, Middle East oder der Schweiz kommen! Potentielle und kapitalstarke Kaufinteressenten kommen heutzutage von überall her. Dies bedeutet für den Makler eine grosse, aber auch interessante Herausforderung, bei der ihm ein gutes Netzwerk hilft.

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Richtig einkaufen, erfolgreich verkaufen.
04. Oktober 2012

Erfolgreich verkaufen heisst auch, den bestmöglichen Preis festzulegen und zu erzielen. Zuweilen schätzen Eigentümer den Wert ihrer Immobilie falsch ein. Ein zu hoher Preis hätte Konsequenzen. Anfragen kommen trotzdem. Viele wollen aber nur schauen. Immobilien – Touristen nennen wir sie. Interessenten in der Erkundungsphase. Ein sogenannter Tourist auf Erkundungsreise ist selten auch ein Käufer. Um es zugespitzt zu formulieren.

Nach erster Euphorie, nach unzähligen effektiven Kaufinteressenten - die es immer gibt! - ein mögliches Szenario: Man signalisiert nach aussen einen tieferen Preis. Ein weiteres gefährliches Szenario: Die Immobilie wird „totgeworben“ und wird nach zu (!) langer Marktpräsenz zum „Ladenhüter“.

Mitverantwortlich für eine solche Entwicklung ist auch der Makler, der Ihnen, die Verkäuferschaft, wahrscheinlich einen zu hohen Preis in Aussicht gestellt hat. Zuweilen auch, um ein Angebot mehr in seinem Portefeuille oder Schaufenster zu haben. Dafür zahlen Sie früher oder späten Ihren Preis! Vor allem dann, wenn innerhalb nützlicher Zeit verkauft werden sollte.

Die reale Einschätzung des Preises , der sich im Markt behaupten kann, ist das A und O bei der Vermarktung. Sie ist keine Sache des Gefühls und unrealistischer Erwartungen. Sondern eine aufwändige Vergleichs-Analyse unter Berücksichtigung vom aktuellen Marktgeschehen.

Nur wenn das Angebot im richtigen Rahmen liegt, wird man ausreichend Nachfrage erzeugen können – um genau d e n Käufer zu finden, der den besten Preis bezahlt.

Logisch, dass ein guter Makler alles unternimmt, den bestmöglichen Preis zu erzielen. Dafür wird er ja vor allem bezahlt! Ein seriöser Makler unternimmt daher alles (Markteinschätzung etc.), den richtigen Preis zu ermitteln – im Interesse des Mandatgebers!

Selbstverständlich muss bei der Preisfestlegung Verhandlungsspielraum eingebaut werden. Das weiss natürlich auch ein Käufer, dass dem so ist. Ein Preis ist – in den allermeisten Fällen – auch Verhandlungssache. Jeder Käufer will das gute Gefühl haben, einen guten Preis ausgehandelt zu haben.

Aber aufgepasst! Auch hier ist Vorsicht geboten. Wenn das Angebot von Anfang an viel zu teuer ist, können potentielle Käufer abgeschreckt werden und die Immobilie erst gar nicht besichtigen wollen. Im schlimmsten Fall werden sie sich fragen, ob man die Immobilie ernsthaft verkaufen - oder nur den Preis ausloten will.

Es gäbe noch einiges zur Preisfestlegung zu sagen. Habe hier lediglich auf gewisse Punkte hingewiesen, die vor allem in heutigen Zeit zu berücksichtigen sind. Zumal die Käuferschaft in letzter Zeit preisbewusster geworden ist - und Banken in der Finanzierung v.a. in unteren Preissegmenten vorsichtiger.

Mehr auch dazu ein anderes Mal. Zum Schluss noch dies: Auch zu tiefe Preisvorstellungen sind zuweilen auszumachen. Bei einem solchen Fall ist der Makler erst recht angehalten, den richtigen Preis zu empfehlen.

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Wenn’s im Blut ist, geht’s einfacher.
28. September 2012

Was steckt hinter guter Verkaufsarbeit? Ist es das Verkaufs – Gen? Wer es nicht in sich trägt, wird sich zwar redlich bemühen, doch wird er auch ein Crack? Das Gen / das Talent hilft sicher, man muss es aber auch richtig nutzen. Auch erfolgreiche Marklerarbeit verlangt nach Menschen, die "mit Schaufel und Pickel umgehen und sich durchsetzen können. Wem Blasen an den Händen Angst einflössen, sollte lieber Schmetterlinge fangen gehen".

Häuser zu verkaufen ist keine Disziplin für Menschen, die daheim zum Abendessen erwartet werden. Häuser verkaufen kann ein Rund-um-die-Uhr-Job sein. Auch Wochenende sind beliebt für Besichtigungen. Logisch! Man sollte es also nicht nur im Blut haben: Herzblut, Engagement und Freude sind ebenfalls wichtig.

Das Maklerwesen wird zuweilen auch als Nebenjob betrieben. Wie andere Berufe auch. Das Ansehen unserer Berufsgattung wird durch „Teilzeitverkäufer“ nicht aufgewertet. Ist weiter aber auch nicht schlimm für Profis. Zumal man immer wieder erfahren darf, dass sehr viele Hausbesitzer mit Verkaufsabsichten auf die sichere Variante setzen. Nicht wenige von ihnen versuchen es aber auch selber; in der Schweiz häufiger als anderswo.

Ebenso häufig unterschätzen Eigenverkäufer aber das „Handwerk“, den richtigen Käufer zum besten Preis zu finden. Ueber Vorteile, den Hausverkauf in die Hände eines professionellen Marklers mit Erfolgsausweis zu legen, darüber berichten wir Ihnen gerne mündlich. Und völlig unverbindlich.

Was Direktverkäufer auch immer wieder unterschätzen ist die Fokussierung auf konkrete Kaufinteressenten. Der gute Makler beschäftigt sich nicht mit „Interessenten, die eine Immobilie suchen", sondern mit Käufern, die eine Immobilie kaufen wollen und bezahlen können. Die sogenannten Nicht-Käufer, zuweilen auch Immobilien-Voyeure / Touristen genannt, scheuen übrigens alle das Gleiche: das Wort „Kaufen“. Gucken und Kaufenwollen ist nicht das Gleiche! Hier die Spreu vom Weizen zu trennen ist nebst anderen eine wichtige Aufgabe eines Maklers. Stichwort: unnötiger Zeitaufwand für alle Parteien. Vor allem für die Verkäuferschaft.

Zum Schluss noch ein paar Worte zum Kunden als König. Für mich sind Kunden Partner. Ich tue alles dafür, dass sie sich wohlfühlen. Ich berücksichtige logischerweise auch ihr Wissen und ihre Kenntnisse über den Immobilienmarkt im Allgemeinen, aber auch über Beschaffenheit und Zustand einer Immobilie usw. Allein auch darüber lässt sich aufgrund von unzähligen, interessanten Erfahrungen mit interessanten Menschen viel berichten.

 

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Das Haus, dein Freund.
19. September 2012

Ist ein Haus ein Lebewesen? Natürlich nicht. Oder doch? Ein Haus hat eine Seele. Es lebt. In einem Haus  i s t  Leben. Es ist fit, sprich in gutem Zustand. Es strahlt Ruhe aus. Es „bewegt“ sich in gutem Umfeld, z.B. in einem ruhigen Quartier. Es bekennt immer Farbe. Und und und. So gesehen ist ein Haus auch eine Art Lebewesen. Vor allem für dessen Bewohner.

Für sie ist es auch mit Emotionen verbunden. Es kann sozusagen ein langjähriger Freund sein. Man weiss alles voneinander. Besitzer zahlen gerne Unterhalt; die Einen mehr, Andere weniger. "Der Freund" weiss es in jedem Fall zu schätzen. Zumal er vermutet, irgendwann verlassen zu werden. Ein neuer Besitzer könnte auftauchen und sich für ihn interessieren. Was für das Haus aber auch eine Chance sein kann.

Die neue Besitzerschaft, der neue Freund könnten es / das Haus in "eine bessere Gesellschaft" einführen. Sein Leben könnte sich in allen Belangen verbessern. Allenfalls aber auch verschlechtern: Es könnte für fragwürdige Zwecke missbraucht werden. Zum Beispiel durch falsche Einschätzung seines Potentials und nicht richtiges Umbauen. Und Vernachlässigung von notwendigen Renovationen etc.

Daher hofft das Haus, wieder in gute Hände zu kommen und weiterhin gut behandelt zu werden. Damit es sich auch künftig wohl fühlen und dem neuen Besitzer Spass bereiten kann.

Damit es ihm nicht nur ein Dach über dem Kopf, sondern auch ein richtiges Zuhause wird. Damit möglichst nur positive Emotionen darin Raum finden. Und damit auch Freunde seines neuen Besitzers gerne vorbeischauen.

So viel zum "Lebewesen" Haus. Ehemalige und Immer-noch-Immobilien-Besiter wissen, wovon die Rede ist. Sie wissen um die Wichtigkeit, seinen Freund gut zu behandeln. Irgendwann lässt sich von seiner Fitness profitieren, spätestens bei einem Verkauf.

Neueste Mensch-Maschine-Systeme werden dazu beitragen, mit dem Haus noch besser zu kommunizieren. MMS wird eine Legierung zwischen Haus und Mensch ermöglichen. Computergesteuerte Technik macht's möglich.

„Von allen Dingen, die wir je erschaffen haben, kommt das Automobil einem Lebewesen am nächsten.“ (Sir William Lyons, Gründer von Jaguar) Auch das Haus kommt einem sogenannten Lebewesen immer näher. Technik und Fantasie sei Dank!

PS: Weitere Entwicklungen sind in Sichtweite. Ein autonomes Fahrzeug bald Realität. Auch rund ums Haus dürfte ebenso bald noch einiges "geschehen". Auch hier wird Science Fiction von der Realität eingeholt und der Roboter zu einem neuen Hausbewohner werden. Zu einem Freund. Vielleicht.  

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Blase oder nicht Blase?
16. September 2012

Sein oder nicht Sein - heisst es bei Shakespeare. Blase oder nicht Blase - das ist die grosse Frage im Schweizer Immobilienmarkt. Alle Monate wieder! Regelmässig erscheinen in Print- und Elektromedien Hinweise auf Gefahren einer Ueberhitzung. So regelmässig, dass wahrscheinlich inzwischen alle immun geworden sind gegen derartige Fingerzeige.

Die Rede ist jeweils auch von Hotspots. Auch Greater Zug ist ein solch' "heisser Ort" - gemäss Medienwarnungen. Man soll diese Warnungen nicht schlecht reden, trotzdem: auch in Zug und Umgebung spricht nichts für eine (baldige) Blase.

Auch Greater Zug ist nach wie vor sehr begehrt, vor allem für mittel-/ bis hochpreisige Immobilien. Von Seeliegenschaften gar nicht zu reden. Dazu neulich ein Besitzer einer mondänen Liegenschaft am Vierwaldstättersee vom Middle East:

"Ihr Schweizer könnt Euch gar nicht vorstellen, was Seelagen in 5 - 10 Jahren kosten werden. Die Schweiz wird mittel-/ bis langfristig an Attraktivität noch mehr zulegen - und wie. Exklusive Immobilien an guten Lagen werden sicher nicht an Wert verlieren - ganz im Gegenteil!"

Wo er Recht hat, da hat er Recht, dieser Weltbürger, der sich hier bei uns in die Natur und vieles mehr verliebt hat. Nur der Steuern wegen ist auch er und seine Familie nicht hierher gezogen. Wenn man mit Menschen auch vom Osten (RU etc.) oder woher auch immer redet: Es ist (vor allem) die einmalige Sicherheit und unsere Institutionen etc., die Menschen aus allen Herren Ländern in die Schweiz ziehen lässt - insbesondere auch der Familie / Kinder wegen. Die Meisten, oder viele kommen nicht nur wegen den Steuern. Wenn überhaupt.

Zurück zu den Blase - Gerüchten. Hat der Medien - Zeigfinger Auswirkungen auf Kaufinteressenten? Mittlerweile nicht mehr oder viel weniger als auch schon. Als Argument bei Preisverhandlungen wird er aber immer noch eingesetzt. Was man als Verkäufer nicht unterschätzen sollte. Welcher Kaufinteressent will schon beim "absoluten Peak" gekauft haben! Seine Unsicherheit ist zu respektieren.

Ich will hier nicht die allenthalben bekannten Argumente + Gründe gegen eine Blase auflisten. Sie kennen sie. So wissen Sie auch, dass man noch immer eine 15-jährige (!) Hypothek für unter 3% abschliessen kann...! Wer also sieht Gefahren für eine Blase?

Ein Vertreter der Zuger KB jedenfalls nicht. Alex Müller in der NZZ a/S: "Wir haben keine Blase. Auch in Zug stellen wir nur vereinzelt Uebertreibungen fest. Es gibt keine ausgeprägte Spekulation, kein Angebotsüberhang. Die typischen Elemente für eine Blasenbildung fehlen." Ein Banker hat immer Recht - oder sagen wir... meistens.

Nassim Taleb würde in einer "No-bubble-situation" auf sein Buch hinweisen, das nach der Finanzkrise zum Bestseller wurde. "Der schwarzer Schwan" ist sehr empfehlenswert.

Ein "Schwarzer Schwan" ist für Taleb ein äussert unwahrscheinliches Ereignis mit drei Haupteigenschaften: Es ist nicht vorhersehbar; es hat gravierende Auswirkungen; und wir fabrizieren im Nachhinein Erklärungen, die es vorhersehbarer und weniger zufällig aussehen lässt, als es tatsächlich war. 

Blase oder nicht Blase? Auch der "Schwarze Schwan" weiss es nicht. Was er uns aber zu Recht in Erinnerung ruft: Der Zeitpunkt einer richtigen Blase ist nie voraussehbar! Und das trotz neuesten Computer - Programmen. Oder vielleicht gerade deswegen...

Es wird wohl weiter aufwärts gehen - auch in Greater Zug. Und regelmässige Blasenwarnungen in den Medien werden auch künftig so sicher sein wie das Amen in der Kirche.

Prinzip Fischer.
23. August 2012

Ihre Immobilie ist auf dem Markt. Online und per Inserat. Das Netz ist ausgelegt. Auch die (internationale) Datei genutzt. Trotzdem hält sich der Rücklauf in Grenzen. Das Prinzip "Fischer" kommt zum Zug: warten bis einer anbeisst!

Genügt das? Natürlich nicht. Erste sogenannte Käufer, die im Netz hängenbleiben, bekunden zwar ihr Interesse. Wie unterscheide ich aber Interessenten von konkreten Käufern?

Jetzt erst beginnt der professionelle Verkauf. Jetzt gilt es proaktiv zu agieren. Das Prinzip "Fischer" genügt nicht mehr. Obschon (noch) kein Käufermarkt besteht! Zumindest hier in Greater Zug.

Die Verkäuferschaft beginnt, ungeduldig zu werden. Erste Zweifel kommen auf, ob das Preis - Leistungsverhältnis wirklich stimmt. Eine Situation, die viele Makler kennen.

Wenig realitätskonforme Versprechen und mögliche Hinweise auf Riesendateien mit Kaufinteressenten aus aller Welt können schon mal Konsequenzen haben. Konsequenzen, die dem Verkaufsprozess nicht nützlich sind.

Proaktiv agieren heisst u.a., fragwürdige Besichtigungen zu vermeiden. Ist das überhaupt möglich? Ja, es ist! Zum Beispiel mit in Grenzen gehaltenen Informationen. Gewisse Details in Dokumentationen können nämlich einen möglichen Käufer davon abhalten, die "Sache" weiter zu verfolgen. Vielleicht wegen einer Information zu viel. 

Proaktives Agieren: zum Beispiel ausfindigmachen, wieso der Interessent glaubt, dass es nicht die richtige Immobilie für ihn zu sein scheint. Vielleicht liegt es am Grundriss des Objekts. Oder an anderen Gegebenheiten, die sich vor Ort anders präsentieren als angenommen.

Die richtige Dosis von Informationen zum richtigen Zeitpunkt kann entscheidend sein, einen Interessenten im Spiel zu halten. 

Das ausgelegte Netz kann noch so gross sein, entscheidend ist, konkrete Käufer darin zu fangen: Interessenten melden sich immer - sozusagen freiwillig. Tönt vielleicht alles etwas gar einfach, vielleicht sogar verwirrend?

Gerne berichten wir Ihnen mehr, was alles entscheidend sein kann, auch Ihr Haus oder Ihre Wohnung zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. U.a. ohne unnötige Besichtigungen. Oder positiv formuliert: mit gezielten und vorher "recherchierten" Besichtigungen. Trotz seit einiger Zeit restriktiverem Agieren der Banken.

Und all dies ohne Vorauskosten für Sie. Wer zahlt denn heutzutage noch für eine Diensleistung im Voraus! Und ist sie noch so professionell: siehe auch "Versprechen ist gut. Garantieren ist besser." 

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